《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第三章:物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第三章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題

　　(一)不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　物業(yè)管理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：部分建筑設(shè)備(如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等)能正常運(yùn)行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運(yùn)行費(fèi)用過(guò)高，而市場(chǎng)上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是對(duì)其進(jìn)行更新，這就涉及到了更新決策問(wèn)題。

　　僅從提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來(lái)看，此類設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間(包括初始購(gòu)買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用)，選擇數(shù)值較低的方案。

　　例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出 120萬(wàn)元，年電費(fèi)支出20萬(wàn)元。僅從經(jīng)濟(jì)的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過(guò)程十分簡(jiǎn)單：舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬(wàn)元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20=32萬(wàn)元，采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬(wàn)元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。當(dāng)然，如果采用動(dòng)態(tài)分析方法，新設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用會(huì)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)成本，因此更新設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效果會(huì)下降。

　　(二)能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益(通過(guò)提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時(shí)的設(shè)備更新決策，就要同時(shí)考慮設(shè)備更新后所帶來(lái)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的影響。

　　例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運(yùn)行，但能源費(fèi)用、維護(hù)維修費(fèi)用逐年增加，而且維修期間對(duì)住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響，住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時(shí)，物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)管理者就面臨著電梯的更新決策問(wèn)題。

　　假設(shè)在上述情況中，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬(wàn)元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬(wàn)元/年，新電梯的更新購(gòu)置成本為200萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，年運(yùn)行費(fèi)用為15萬(wàn)元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加20萬(wàn)元/年的租金收入。此時(shí)如何決策呢?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個(gè)方案下的年等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當(dāng)然，這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費(fèi)用、可能增加的租金收入作為負(fù)費(fèi)用。

　　如果進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算，則不更新條件下的等額年費(fèi)用為20+30=50萬(wàn)元，采用更新方案下的年費(fèi)用為300/15+15-10=25萬(wàn)元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理，如果選用動(dòng)態(tài)算法，考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響，更新方案的年費(fèi)用會(huì)增加，經(jīng)濟(jì)效果會(huì)下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題很常見，這里只介紹了采用靜態(tài)算法進(jìn)行更新決策的思路，而動(dòng)態(tài)算法決策的思路相同，只是計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜。

　　此外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，也會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問(wèn)題，例如屋頂?shù)姆?、入口或大堂的改造、空間使用功能的調(diào)整等。此時(shí)面臨的經(jīng)濟(jì)分析和決策問(wèn)題是：不更新或大修，物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用增加、收租能力下降;進(jìn)行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護(hù)維修費(fèi)用下降、收租能力提高。此問(wèn)題經(jīng)濟(jì)分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。