2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點(diǎn)剖析12

　　共有部分的共有權(quán)

　　1.業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

　　業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、道路、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分的共有權(quán)，還包括對(duì)共有部分共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對(duì)共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

　　由于業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對(duì)此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費(fèi)用。

　　2.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。

　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖牵梢?guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定一致?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！?/P>

　　3.建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬

　　在對(duì)我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際作法和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權(quán)法》第七十四條對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：

　　(1)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　典型試題：

　　保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照(　)的約定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。

　　A.經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同

　　B.經(jīng)過審議的概算和物業(yè)管理合同

　　C.經(jīng)過審議的預(yù)算和前期物業(yè)管理合同

　　D.經(jīng)過審議的概算和和前期物業(yè)管理合同

　　答案：A

　　解析：本題考核的是酬金制收費(fèi)形式。為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，(　)頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

　　A.建設(shè)部

　　B.人事部

　　C.住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)

　　D.建設(shè)部和人事部

　　答案：A

　　解析：本題考核的是我國物業(yè)管理的發(fā)展。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”，并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。

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