2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點4

　　★★★物業(yè)管理服務的特點：

　　1. 物業(yè)管理服務的公共性和綜合性

　　2. 物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務的檢驗標準。

　　3. 物業(yè)管理服務的即時性和無形性。物業(yè)管理服務并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產和消費處于同一過程之中。

　　4. 物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性。

　　★★★物業(yè)管理服務的內容：

　　(一)物業(yè)管理服務的主要內容：

　　1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理;

　　2.房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　3.物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　4.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務;

　　5.物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務;

　　6.物業(yè)裝飾裝修管理服務;

　　7.物業(yè)檔案資料的管理;

　　8.專項維修資金的代管服務。

　　(二)物業(yè)服務合同約定以外的服務：

　　1.提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務;

　　2.合同以外的服務事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;

　　3.物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。

　　★★物業(yè)管理服務標準。2004年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》

　　(一) 標準的主要內容

　　(二) 使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協(xié)商約定;3。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應的服務等級。

　　★★物業(yè)服務收費原則：合理、公開、收費與服務水平相適應

　　★★物業(yè)服務收費定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價(物業(yè)服務收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理)

　　★政府定價方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量;2。制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

　　★★★物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式：由房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

　　★★★物業(yè)服務收費形式與成本構成

　　(一)包干制(盈虧自負)-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包括物業(yè)服務成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　(二)酬金制：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：1。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;3。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　★★物業(yè)管理服務成本構成：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業(yè)主同意的其它費用。

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