物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第四章:物業(yè)價格的特征
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物業(yè)價格的特征
物業(yè)價格與一般物品的價格,既有共同之處,又有不同的地方。共同之處是:①都是價格,用貨幣來表示;②都有波動,受供求因素的影響;③都是按質論價:優(yōu)質高價,劣質低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同,表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。物業(yè)價格主要有下列五個特征:
(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動,其價格與區(qū)位密切相關?!發(fā)ocation,location and location”是西方認為的投資物業(yè)最重要的三點,即“第一是區(qū)位,第二是區(qū)位,第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說,一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關系,除了其地理坐標位置,還包括它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離,從其他地方到達該宗物業(yè)的可及性,從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性,以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。這里的可及性與便捷性,含義基本相同。但我們用 “可及性”表達由“外”到“內”――“進”的方便程度,用“便捷性”表達由“內”到“外”――“出”的方便程度。因為某些物業(yè)受單行道、道路隔離帶、人行天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響,其由外到內和由內到外的方便程度是不相同的,甚至差異很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因,現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。
(二)物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。物業(yè)由于不可移動,在交易中可以轉移的不是其實物,而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的物業(yè),權益狀況可能千差萬別,甚至實物狀況好的,由于權益過小,如土地使用年限很短或產權不明或權屬有爭議,價格較低;相反,實物狀況差的,由于權益較大,如產權清晰、完全,價格可能較高。因此,從這種意義上講,物業(yè)價格是物業(yè)權益的價格。
(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金。物業(yè)因為價值量大、壽命長久,所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類型的物業(yè),如公寓、寫字樓、旅館,租賃甚至是主流。因此,物業(yè)同時有兩個價格:一是其本身有一個價格,經濟學上稱為源泉價格,即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);另一個是使用它一定時間的價格,經濟學上稱為服務價格,即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。一般的物品,如家具、服裝,主要是買賣價格,很少有租賃價格。物業(yè)的價格與租金的關系,就如同本金與利息的關系。
(四)物業(yè)價格形成的時間較長。由于物業(yè)價值量大,加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產權、質量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內不易了解,所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹慎的,從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內達成。另外,一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構成某一特定的地區(qū),而該地區(qū)并非固定不變,尤其是社會經濟位置經常在變化,因此,物業(yè)價格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用,預計將來可以做何種使用,總結這些考慮結果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價格。
(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質相同,可以開展樣品交易、品名交易,同時存在眾多的賣者和買者,其價格形成通常較客觀,不易受交易者個別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進行比較,具有獨一無二的特性,要認識物業(yè),只有親自到實地查勘,而且由于物業(yè)價值量大,相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者,有的物業(yè)甚至只有一個買者和一個賣者,所以,物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成,并容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。
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