物業(yè)管理師考點:影響收益性物業(yè)價格的居民收入因素

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　　居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。至于對物業(yè)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對物業(yè)價格的影響估計不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住物業(yè)的需求，從而會促使居住物業(yè)價格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機，例如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價格上漲。