2014物業(yè)管理師考點(diǎn):房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

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　　房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　市場供求分析

　　房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

　　1.供給分析

　　(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。

　　(2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。

　　(3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

　　2.需求分析

　　(1)需求預(yù)測。詳細(xì)分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測對(duì)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建設(shè)和運(yùn)營中的主要物業(yè)項(xiàng)目。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目需分析其用途、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、售價(jià)和開發(fā)商名稱等;運(yùn)營中的物業(yè)項(xiàng)目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。

　　(3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計(jì)市場吸納的價(jià)格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，預(yù)估市場吸納計(jì)劃或相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求。

　　(4)市場租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點(diǎn)的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對(duì)當(dāng)前承租物業(yè)的滿意程度等。

　　3.競爭分析

　　(1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。具體內(nèi)容包括：描述運(yùn)行中或在建的競爭性物業(yè)(價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點(diǎn))，描述計(jì)劃建設(shè)中的競爭性物業(yè)，對(duì)競爭性物業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　(2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費(fèi)模式)、地理分布 (需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性)，每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對(duì)競爭物業(yè)功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出目標(biāo)物業(yè)應(yīng)具備的特色。

　　4.市場占有率分析

　　(1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢(shì)。具體內(nèi)容包括：估計(jì)物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標(biāo)物業(yè)優(yōu)勢(shì)的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口 (未滿足需求量)和目標(biāo)物業(yè)的市場占有率的乘積。

　　(2)市場占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進(jìn)度、租賃價(jià)格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時(shí)間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

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