2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:房屋租賃的行政管理

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　　房屋租賃的行政管理

　　為規(guī)范房屋租賃行為，加強城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第42號)。該辦法規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程序

　　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　1.申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交的證明文件包括：書面租賃合同;房屋所有權(quán)證;當事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　2.審查

　　房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：

　　(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;

　　(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;

　　(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等;

　　(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;

　　(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費。

　　3.頒證

　　只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無效的經(jīng)濟合同，只有通過登記的租賃活動，才受法律的保護。

　　(二)房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;

　　(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權(quán)屬有爭議的;

　　(5)屬于違章建筑的;

　　(6)不符合安全標準的;

　　(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

　　《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰：

　　(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

　　(2)不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款;

　　(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

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