2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:租賃方案與策略

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　　租賃方案與策略

　　確定可出租面積和租賃方式

　　在制訂租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式

　　編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

　　預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標(biāo)。預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具，其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過(guò)預(yù)算時(shí)就會(huì)引起物業(yè)管理師的注意，而其計(jì)劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理師編制預(yù)算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃作出比較現(xiàn)實(shí)的安排。預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查

　　定位目標(biāo)市場(chǎng)

　　物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)中所處的位置，同時(shí)，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成確定租金方案租金方案是租賃管理的核心，十分重要。在租賃方案中就需要對(duì)租金水平的確定方式作出指導(dǎo)性的安排，從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下.物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響，由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理師提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)

　　明確吸引租戶的策略

　　吸引租戶的策略可謂多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。為了吸引更多的租戶和使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理師需要進(jìn)行很多的市場(chǎng)宣傳工作。物業(yè)管理師選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇�。�?jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理師在向潛在的租戶展示、介紹物業(yè)的過(guò)程中，能清楚地從顧客的反應(yīng)中知曉是否他已經(jīng)初步?jīng)Q定承租物業(yè)，并及時(shí)進(jìn)行引導(dǎo)，盡可能用大眾化的語(yǔ)言回答顧客的提問(wèn)。租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。租約條款優(yōu)惠的形式非常多，且時(shí)有創(chuàng)新。

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