2014物業(yè)管理師考點(diǎn):物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)
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物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ),雙方在平等自愿的前提下,遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則,經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見后方可簽訂。
物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時,除了遵循簽訂一般合同時的注意事項(xiàng)外,還要注意以下四個要點(diǎn):
(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則
為確保合同雙方的權(quán)益,明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù),減少日后的糾紛,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同進(jìn)行談判洽商時,要遵循“宜細(xì)不宜粗”的原則,即對合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商,取得一致,不僅要從宏觀上把握,更要從微觀上給予明確。一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個層次的約定:
1.委托項(xiàng)目
委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。如“房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”;“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”;“環(huán)境衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目,應(yīng)逐項(xiàng)給予明確;同時哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包,對分包的原則要求和限制條件,也應(yīng)給予明確。
2.各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容
各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容,應(yīng)表述清楚,越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,項(xiàng)目內(nèi)容包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)……;環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分,樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托,哪些不委托。
不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書中明確提出外,還應(yīng)在合同談判時給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。
3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)
各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個層次,一是工作量的量化,二是質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次,還是二天一次,這是對工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少用或不用帶有模糊概念的詞語,例如“整潔”,因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。
目前,不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對此,中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[2004]1號),各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn),這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。
4.管理和服務(wù)費(fèi)用
各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后,費(fèi)用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時,要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費(fèi),還是酬金制付費(fèi),雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導(dǎo)價應(yīng)視作一個參考依據(jù),各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同,對最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。
5.對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款
物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中,應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎懲條款。目前,各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為,對由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款,但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)上浮10%~25%,但真正執(zhí)行的并不多,執(zhí)行起來也較難??紤]到政府不宜對比作出規(guī)定,因而在合同談判時,業(yè)主可以設(shè)立一些獎勵條款,以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如,業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎勵基金,對有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎勵;在酬金制的情況下,如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下,其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約,可適當(dāng)提高酬金等。
上述五個層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過長,可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同 (示范文本)》中,包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個附件。此外,雙方還可就具體問題增加附件。
正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要遵循“宜細(xì)不宜粗”的原則,所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后,要有相對較長的(與一般招投標(biāo)相比)合同談判時間?!肚捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第三十八條規(guī)定:招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。
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(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾
除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外,在物業(yè)服務(wù)合同中,不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因?yàn)椋?/P>
(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù),無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉(zhuǎn)軌時期,廣大消費(fèi)者對計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償?shù)某兄Z不利于全社會全面、正確地理解、認(rèn)識和實(shí)踐社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。
(2)無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)面向全體住用人,其他的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都受益,如果無償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項(xiàng)管理服務(wù)的人來說就是不公平的。
(3)無償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的,行不通的。無償提供的管理服務(wù)仍是有成本,需要支付費(fèi)用的,無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長期承擔(dān)這筆費(fèi)用。否則,最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),二是將該成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。
(4)物業(yè)管理的委托是有期限的,無期限的承諾從理論上講是不通的,在實(shí)踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時為促銷而作出的某些承諾,或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標(biāo)機(jī)會作出的承諾。這種承諾一旦作出,日后又無法全面履行,就給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來困難,極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。
在物業(yè)管理的具體實(shí)施中,有時開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會自行出資做一些公益性活動,如新年聯(lián)歡會、“六一”兒童節(jié)活動等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施,如對老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠。這都是無可厚非的,這樣做有利于物業(yè)管理的運(yùn)作,是應(yīng)該提倡的。但是,除經(jīng)業(yè)主大會同意,這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供,這些活動的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中指出,只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。
(三)實(shí)事求是留有余地
物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂,物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行,凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,在合同談判中,既要實(shí)事求是,更要留有余地。下面幾點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)商,尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。
1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行
在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時,物業(yè)管理企業(yè)要量力而行,不同的物業(yè)有不同的檔次,這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況,這時主觀條件。在實(shí)施物業(yè)管理時,客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件,管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)之上。要注意,對經(jīng)過努力才有可能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn),要留有余地,更不能說過頭話。反之,則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。
2.對分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時物業(yè)管理的承諾
物業(yè)的開發(fā)建造是一個過程,有時又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同,尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要充分考慮這點(diǎn)。例如,24小時熱水供應(yīng),當(dāng)最初個別業(yè)主入住時,一般無法提供,在合同中就要說明并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時機(jī)以及未提供該項(xiàng)服務(wù)時物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)減免;又如,當(dāng)一個住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時,在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住,這個入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活、工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時尤其應(yīng)注意。
(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式
在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中,不可避免地會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間,也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問題,但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識水平的范疇。顯然,對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑,采取不同的處理方式來解決。
由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時產(chǎn)生同時結(jié)束的特點(diǎn),問題出現(xiàn)后不易取證,責(zé)任的界定往往成為雙方爭議的焦點(diǎn),導(dǎo)致解決這些問題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題要更為復(fù)雜。因此,物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先,要明確當(dāng)各類問題出現(xiàn)后,如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件;其次,要明確解決問題的方式和途徑,有時要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同,物業(yè)服務(wù)合同對違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視。
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