2014物業(yè)管理師:物業(yè)管理活動中主要的合同類型

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　　物業(yè)管理活動中主要的合同類型

　　物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：

　　(1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同;物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。

　　(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。物業(yè)管理企業(yè)從專業(yè)化的角度出發(fā)，將這些專營業(yè)務(wù)通過簽訂合同承包給各專營公司，因此就形成了與物業(yè)管理活動有關(guān)的一系列專營合同。

　　對以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營，即物業(yè)管理企業(yè)不負(fù)責(zé)對物業(yè)的出租經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)只有管理權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)合同是這類企業(yè)物業(yè)管理活動中最主要的合同。

　　對于經(jīng)營性的物業(yè)，如寫字樓、綜合樓、商廈等，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，如高級公寓、別墅等，物業(yè)管理進(jìn)行的是出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理。這種類型的物業(yè)管理，業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營。業(yè)主在保持物業(yè)所有權(quán)的同時，通過簽訂租賃或承包協(xié)議的方式，將物業(yè)出租或承包給物業(yè)管理企業(yè)，由其負(fù)責(zé)該物業(yè)的出租經(jīng)營與管理服務(wù);業(yè)主通過定期收取租金或上繳承包金的方式收回投資，并獲取利潤。此時，物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有物業(yè)的管理權(quán)，而且也擁有物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營權(quán)。其物業(yè)管理工作就是出租經(jīng)營和管理服務(wù)并重，從某種意義上講，出租經(jīng)營占有更重要的地位。對于這類企業(yè)來說，租賃合同管理是物業(yè)合同管理中的重要部分。

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