物業(yè)管理師講義:物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

　　物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國(guó)家以及中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣等都通過(guò)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國(guó)已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲(chǔ)備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！?005年11月，建設(shè)部和人事部已將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

　　一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

　　(一)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)樹立正確的職業(yè)道德

　　1.物業(yè)管理的職業(yè)道德

　　物質(zhì)生活決定精神生活，沒有社會(huì)分工，就不存在各種職業(yè)，也就談不上職業(yè)道德，因此職業(yè)道德是生產(chǎn)力發(fā)展和職業(yè)分工的結(jié)果。同一行業(yè)的職業(yè)群體，關(guān)于從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習(xí)慣、行為準(zhǔn)則的總體觀念和要求，構(gòu)成這個(gè)行業(yè)的職業(yè)道德。

　　職業(yè)道德是長(zhǎng)期從事職業(yè)勞動(dòng)過(guò)程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，這些觀念和要求一方面對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用，另一方面經(jīng)過(guò)總結(jié)和提煉，上升為行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

　　物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)千家萬(wàn)戶的行業(yè)，直接關(guān)聯(lián)廣大群眾的日常生活和工作。因此物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個(gè)人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會(huì)關(guān)系的和諧與安寧。物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。

　　2.物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

　　從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容：

　　(1)守法經(jīng)營(yíng)

　　遵紀(jì)守法是每個(gè)公民的基本義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，除企業(yè)從業(yè)人員需遵守公民的各項(xiàng)義務(wù)外，還必須遵守國(guó)家法律法規(guī)關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)定。例如：《公司法》對(duì)企業(yè)的成立、組織程序、人員職責(zé)、經(jīng)營(yíng)原則等方面都作出了規(guī)定;《合同法》對(duì)合同訂立、履行、解除以及違約責(zé)任，作出了系統(tǒng)的規(guī)定;《民法通則》對(duì)企業(yè)法人的成立條件、應(yīng)當(dāng)遵守的民事法律規(guī)范、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的各種民事責(zé)任，也作出了全面規(guī)定;《稅收征收管理法》對(duì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)納稅的稅種、稅目、稅率以及納稅時(shí)限和處罰等作出了規(guī)定;《條例》則專門針對(duì)物業(yè)管理行為作出了全面、具體的規(guī)定。涉及物業(yè)管理企業(yè)的法律法規(guī)規(guī)定很多，物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員均須嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。違反這些規(guī)定，會(huì)給社會(huì)造成危害，違法的物業(yè)管理企業(yè)以及從業(yè)人員也要承擔(dān)相應(yīng)的違法責(zé)任。

　　真正做到守法經(jīng)營(yíng)，首先，要增強(qiáng)法律意識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)法律基礎(chǔ)知識(shí)，深入理解并全面掌握物業(yè)管理的各項(xiàng)制度與政策;其次，要在工作實(shí)踐中認(rèn)真嚴(yán)肅遵守各項(xiàng)法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

　　(2)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

　　與多年來(lái)國(guó)家采取的行政管房方式相比較，物業(yè)管理的一個(gè)特征就是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依法建立了合同關(guān)系，然后雙方依據(jù)合同享有權(quán)利并履行義務(wù)。目前，由于我國(guó)物業(yè)管理尚處于起步階段，一部分物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，還有一部分物業(yè)仍沿襲著舊有行政管房狀態(tài)。從實(shí)施了物業(yè)管理的一些物業(yè)管理項(xiàng)目來(lái)看，許多物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主仍然保留著多年來(lái)行政管房的意識(shí)、作風(fēng)和習(xí)慣，不同程度的存在著輕視合同、缺乏誠(chéng)信的現(xiàn)象，這是造成目前物業(yè)管理爭(zhēng)議不斷、投訴上升的主要原因。

　　一方面，在有些物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理企業(yè)輕視物業(yè)服務(wù)合同，或根本沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主收費(fèi)不從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本出發(fā)，也不從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等方面考慮，做到質(zhì)價(jià)相符，而僅以物價(jià)管理部門的收費(fèi)批件作依據(jù)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。另一方面，一些業(yè)主的合同意識(shí)也很差，仍然以福利住房的傳統(tǒng)觀念認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，只要求享受物業(yè)服務(wù)，不愿意承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)，或者脫離合同約定提出不合理的物業(yè)服務(wù)要求。

　　重視合同，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

　?、僬\(chéng)信訂立合同

　　目前部分物業(yè)服務(wù)合同存在兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容草率、虛夸;二是合同內(nèi)容簡(jiǎn)單、空洞、粗陋。這兩方面問(wèn)題反映部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏法律意識(shí)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的理念。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)應(yīng)首先從認(rèn)真、細(xì)致、實(shí)事求是、誠(chéng)實(shí)信用地簽訂合同開始。

　　②認(rèn)真履行合同

　　加強(qiáng)合同觀念，誠(chéng)信履行合同，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要手段，作好這方面工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　一是重視物業(yè)服務(wù)合同的宣傳和解釋。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)該熟悉合同條款約定的內(nèi)容，誠(chéng)實(shí)信用地履行合同，而且應(yīng)該公開合同內(nèi)容、正確解釋合同，這樣有利于提高業(yè)主的合同意識(shí)，便于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主因不了解合同而產(chǎn)生的誤解和爭(zhēng)議。

　　二是制定物業(yè)服務(wù)計(jì)劃和實(shí)施物業(yè)管理，必須以物業(yè)服務(wù)合同約定為基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)將合同規(guī)定的服務(wù)義務(wù)，作為物業(yè)管理企業(yè)工作的出發(fā)點(diǎn)。

　　三是切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，履行中發(fā)現(xiàn)不適當(dāng)?shù)臈l款約定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商變更，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不能單方面擅自終止履行或改變履行方式。

　　四是物業(yè)服務(wù)合同履行中，若發(fā)生違約事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定及時(shí)進(jìn)行處理，保證物業(yè)服務(wù)合同的安全、適當(dāng)履行。

　　(3)盡職盡責(zé)勝任本職工作

　　物業(yè)管理從業(yè)人員無(wú)論在什么崗位上，都應(yīng)當(dāng)作到盡職盡責(zé)勝任本職工作。盡職盡責(zé)包含兩個(gè)方面：一是要求從業(yè)人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)盡職盡責(zé)，二是要求從業(yè)人員對(duì)服務(wù)對(duì)象盡職盡責(zé)。

　　①物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備團(tuán)隊(duì)觀念

　　物業(yè)管理企業(yè)是市場(chǎng)環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，企業(yè)要組織經(jīng)營(yíng)，必須通過(guò)分工合作才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的。每個(gè)崗位從業(yè)人員都是企業(yè)的組成部分，都對(duì)企業(yè)承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，企業(yè)聲譽(yù)和效益也與全體員工利益聯(lián)系在一起。因此物業(yè)管理從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)樹立與企業(yè)同心同德的職業(yè)道德，如果崗位不適合，可以另行選擇，一旦接受企業(yè)安排的工作，就應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)完成本職工作。

　　②物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備服務(wù)理念

　　為業(yè)主提供各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，每一個(gè)從業(yè)人員的工作態(tài)度不僅為企業(yè)所關(guān)注，而且直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主依據(jù)合同有權(quán)享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，每個(gè)從業(yè)人員的工作態(tài)度，都與業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利關(guān)聯(lián)在一起。服務(wù)信念是物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要方面，從業(yè)人員只有牢固樹立服務(wù)信念，才能不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升企業(yè)形象。

　　(4)努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能

　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，具有較強(qiáng)的綜合性，因此要求從業(yè)人員具備多種知識(shí)和技能，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)掌握的專業(yè)知識(shí)和技能主要有以下幾個(gè)方面：

　　①房屋及設(shè)備設(shè)施管理專業(yè)知識(shí)和技能;

　?、谄髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)知識(shí)和技能;

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)知識(shí);

　　④社會(huì)關(guān)系學(xué)專業(yè)知識(shí)和協(xié)調(diào)能力;

　?、菪睦韺W(xué)專業(yè)知識(shí)和人際溝通能力。

　　(5)團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng)

　?、傥飿I(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的職業(yè)道德要求

　　物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有團(tuán)隊(duì)精神，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，每位員工都應(yīng)當(dāng)與其他員工友好相處，團(tuán)結(jié)互助，相互配合，共同做好物業(yè)管理工作。在崗位競(jìng)爭(zhēng)方面，員工既要客觀評(píng)價(jià)自己的能力，又要以高度的組織原則要求自己，克服消極情緒，以公平競(jìng)爭(zhēng)的職業(yè)道德，促進(jìn)服務(wù)水平的不斷提升。

　?、谖飿I(yè)管理企業(yè)之間的職業(yè)道德要求

　　隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的建立和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，然而競(jìng)爭(zhēng)必須有序進(jìn)行，必須按照?qǐng)F(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)只有在團(tuán)結(jié)互助的基礎(chǔ)上開展公平競(jìng)爭(zhēng)，才能使整個(gè)行業(yè)水平得到提升。物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互學(xué)習(xí)、互相支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短、共同發(fā)展，反對(duì)企業(yè)之間的互相詆毀、相互拆臺(tái)的惡劣做法，共同抵制各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

　　(二)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)

　　1.職業(yè)素養(yǎng)的概念

　　職業(yè)素養(yǎng)是指職員個(gè)人在本身道德觀念、工作作風(fēng)、文化修養(yǎng)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、心理氣質(zhì)、禮儀習(xí)慣等基礎(chǔ)上所形成的職業(yè)素質(zhì)與工作習(xí)慣。與職業(yè)道德不同，職業(yè)素養(yǎng)不是行業(yè)規(guī)則對(duì)職業(yè)群體提出的職業(yè)觀念，而是職員個(gè)人綜合素養(yǎng)在職業(yè)活動(dòng)中的體現(xiàn)。

　　2.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)的主要內(nèi)容

　　(1)自信自強(qiáng)、積極向上

　　自信自強(qiáng)是每個(gè)人都應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)樹立的一種精神，也是一種良好的品質(zhì)。自信是要求自己客觀評(píng)價(jià)自己的能力和所從事的事業(yè)，只有相信自己，對(duì)自己從事的事業(yè)充滿熱情和信心，工作才有成效，事業(yè)才有成功的希望。一個(gè)人如果對(duì)自己?jiǎn)适判?，?duì)從事的工作毫無(wú)熱情，做任何事情都不會(huì)有成效。積極向上是指不斷改造自己、不斷提高自己的精神和品質(zhì)。任何人的能力和技能都不是先天的，而是通過(guò)學(xué)習(xí)、鍛煉、總結(jié)、積累、運(yùn)用所取得的。只有自強(qiáng)不息積極向上的人才有前途和希望。

　　物業(yè)管理是個(gè)新興行業(yè)，面臨許多問(wèn)題和困難。即使這樣仍然有許多有識(shí)之士熱情投入到這項(xiàng)事業(yè)中，并將物業(yè)管理稱為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)槿藗兛吹轿飿I(yè)管理工作的社會(huì)意義，認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)的光明前景。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有這樣的自信。

　　(2)奮發(fā)努力、堅(jiān)韌不拔

　　任何工作都存在困難和矛盾，關(guān)鍵是如何對(duì)待困難和矛盾。在困難面前，有的人退縮，有的人努力克服，在矛盾面前，有的人逃避，有的人勇往直前，這不僅是性格的差異，也是職業(yè)素養(yǎng)的差異。物業(yè)管理也存在許多困難和需要員工通過(guò)堅(jiān)忍不拔的勇氣克服困難和解決矛盾。

　　(3)誠(chéng)懇待人、服務(wù)熱情

　　誠(chéng)懇待人、服務(wù)熱情是對(duì)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員最基本的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)自己的心理素質(zhì)和職業(yè)習(xí)慣，針對(duì)業(yè)主在實(shí)際工作生活中存在的各種困難，積極主動(dòng)、滿腔熱情的提供服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。當(dāng)前，許多物業(yè)管理企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)要“以人為本”，力爭(zhēng)做到“人性化服務(wù)”，并努力“建設(shè)和諧社區(qū)”，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，基本要求是從業(yè)人員誠(chéng)懇待人、服務(wù)熱情。

　　(4)文明禮儀、著裝整潔

　　說(shuō)話辦事講究禮貌，穿衣戴帽整潔一致，既是個(gè)人修養(yǎng)的外在表現(xiàn)，也是企業(yè)形象的外在表現(xiàn)。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都很重視這方面的教育，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一著裝。物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)將文明禮儀、著裝整潔，作為職業(yè)修養(yǎng)的重要方面予以足夠重視。

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　　二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

　　(一)專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格

　　借鑒國(guó)外關(guān)于專業(yè)技術(shù)人員的管理方式，我國(guó)實(shí)行了專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格認(rèn)定制度。該制度實(shí)施以來(lái)，許多專業(yè)設(shè)立了專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度，例如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、企業(yè)法律顧問(wèn)、拍賣師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師等等。建設(shè)系統(tǒng)設(shè)立的專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度也很多，如注冊(cè)建筑師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師、城市規(guī)劃師、監(jiān)理工程師、造價(jià)師、建造師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等等。設(shè)立專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度，對(duì)迅速提高我國(guó)專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，強(qiáng)化行業(yè)管理，規(guī)范人才市場(chǎng)，都具有重大意義。

　　1.專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格概念

　　專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對(duì)從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力，所規(guī)范的基本要求。職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。

　　(1)從業(yè)資格

　　從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員從事某種專業(yè)技術(shù)性工作的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)資格通過(guò)學(xué)歷認(rèn)定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認(rèn)從業(yè)資格：

　　①具有本專業(yè)中專畢業(yè)以上學(xué)歷，見習(xí)一年期滿，經(jīng)單位考核合格者;

　?、诎磭?guó)家有關(guān)規(guī)定已擔(dān)任本專業(yè)初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)或通過(guò)專業(yè)技術(shù)資格考試取得初級(jí)資格，經(jīng)單位考核合格者;

　?、墼诒緦I(yè)崗位工作，經(jīng)過(guò)國(guó)家或國(guó)家授權(quán)部門組織的從業(yè)資格考試合格者。

　　(2)執(zhí)業(yè)資格

　　執(zhí)業(yè)資格是政府對(duì)某些責(zé)任較大，社會(huì)通用性強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)技術(shù)工作實(shí)行的準(zhǔn)人控制，是專業(yè)技術(shù)人員依法獨(dú)立開業(yè)或獨(dú)立從事某種專業(yè)技術(shù)工作學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。

　　實(shí)施執(zhí)業(yè)資格制度的行業(yè)，由國(guó)務(wù)院業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)確定必須由取得執(zhí)業(yè)資格的人員充任的關(guān)鍵崗位及工作規(guī)范，同時(shí)，各級(jí)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督關(guān)鍵崗位的執(zhí)業(yè)人員上崗及執(zhí)業(yè)情況，并對(duì)違反崗位工作規(guī)范的人員進(jìn)行處罰。

　　對(duì)于已在須由取得執(zhí)業(yè)資格人員充任的關(guān)鍵崗位工作、但尚未取得《執(zhí)業(yè)資格證書》的人員，業(yè)務(wù)主管部門必須進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，限期達(dá)到要求。對(duì)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)仍不能取得執(zhí)業(yè)資格者，必須調(diào)離關(guān)鍵崗位。

　　2.執(zhí)業(yè)資格考試

　　執(zhí)業(yè)資格必須通過(guò)考試方法取得，考試的報(bào)名條件根據(jù)不同專業(yè)由國(guó)家業(yè)務(wù)主管部門會(huì)同國(guó)家人事部共同確定并組織考試工作。有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)組織執(zhí)業(yè)資格考試大綱的擬定、培訓(xùn)教材的編寫和命題工作，并組織考前培訓(xùn)和對(duì)取得執(zhí)業(yè)資格人員進(jìn)行注冊(cè)管理。人事部負(fù)責(zé)審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施執(zhí)業(yè)資格考試的有關(guān)工作。地方人事部門會(huì)同當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)本地區(qū)執(zhí)業(yè)資格考試的考務(wù)工作。

　　凡符合規(guī)定條件的中華人民共和國(guó)公民，均可報(bào)名參加執(zhí)業(yè)資格考試。執(zhí)業(yè)資格考試由國(guó)家定期舉行，一般情況下每年一次?？荚噷?shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一時(shí)間方式進(jìn)行。職業(yè)資格考試合格的人員，由國(guó)家授予相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書。

　　3.職業(yè)資格證書

　　職業(yè)資格證書分為《從業(yè)資格證書》和《執(zhí)業(yè)資格證書》。證書由人事部統(tǒng)一印制，各地人事部門具體負(fù)責(zé)核發(fā)工作。職業(yè)資格證書是證書持有人專業(yè)水平能力的證明，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)有效，可作為求職、就業(yè)的憑證和從事特定專業(yè)的法定注冊(cè)憑證。從業(yè)人員憑職業(yè)資格證書注冊(cè)后在全國(guó)范圍從業(yè)、執(zhí)業(yè)有效。

　　4.執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)

　　執(zhí)業(yè)資格實(shí)行注冊(cè)登記制度，取得《執(zhí)業(yè)資格證書》者，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)到指定的注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記手續(xù)。注冊(cè)是對(duì)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)管理的重要手段，未經(jīng)注冊(cè)者，不得使用相應(yīng)名稱和從事有關(guān)業(yè)務(wù)。申請(qǐng)執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)，必須同時(shí)具備下列條件：

　　(1)遵紀(jì)守法，遵守職業(yè)道德;

　　(2)取得《執(zhí)業(yè)資格證書》;

　　(3)身體健康，并能堅(jiān)持在相應(yīng)的崗位工作;

　　(4)經(jīng)所在單位考核合格。

　　專業(yè)技術(shù)人員注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格后中斷專業(yè)技術(shù)活動(dòng)，再次注冊(cè)者，應(yīng)當(dāng)經(jīng)單位考核合格，并取得知識(shí)更新業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。

　　(二)建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)意義

　　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是《條例》設(shè)定的行政許可。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹落實(shí)國(guó)家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理尚處在起步階段，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理市場(chǎng)行為不規(guī)范，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。因此，國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要確立了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”的重要任務(wù)。對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格證書制度，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，提高物業(yè)管理水平，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境的重要手段。

　　物業(yè)管理從業(yè)人員，主要是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理人員和技術(shù)工種人員。其中，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理人員，主要是指管理處主任、物業(yè)經(jīng)理、小區(qū)經(jīng)理等專業(yè)人員;技術(shù)工種人員，主要是指從事技術(shù)復(fù)雜、通用性廣、涉及到國(guó)家財(cái)產(chǎn)、人民生命安全和消費(fèi)者利益工種(職業(yè))的人員。

　　對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的這一特性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識(shí)和良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，才能保證物業(yè)正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理既包括房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，也包括維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序等，涉及經(jīng)濟(jì)、法律、工程、環(huán)保、社會(huì)、心理、公共關(guān)系等多方面的學(xué)科知識(shí)。物業(yè)管理從業(yè)人員，如物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，只有掌握和了解這些相關(guān)的知識(shí)，才能勝任本職工作。這些相關(guān)知識(shí)，不是僅通過(guò)學(xué)校教育就能獲得的，需要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的、有針對(duì)性的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職的從業(yè)人員帶來(lái)壓力，促使他們不斷更新知識(shí)和增強(qiáng)技能，有利于造就一支事業(yè)心強(qiáng)、懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才隊(duì)伍，也有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的趨勢(shì)和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，是發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要。物業(yè)管理企業(yè)在保障房屋使用安全的同時(shí)，還要協(xié)助有關(guān)部門維護(hù)小區(qū)秩序，改善治安狀況，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤丁⒈ǖ韧话l(fā)性事故。因此，物業(yè)管理對(duì)保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮著重要作用。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，能夠促進(jìn)物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)變能力和職業(yè)素質(zhì)的提高，更好地發(fā)揮物業(yè)管理的社會(huì)效益。

　　對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，也是我國(guó)加入WTO與國(guó)際慣例接軌的需要。許多實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港等地區(qū)都對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員采取了許可制度。美國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)、日本等國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)一定的考試并取得資格后才能擔(dān)任管理職務(wù)。

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　　三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定

　　為規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升物業(yè)管理人員從業(yè)素質(zhì)，提高行業(yè)管理水平，維護(hù)房屋所有權(quán)人及使用人的利益，根據(jù)《條例》規(guī)定，國(guó)家人事部和建設(shè)部于2005年11月16日制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。上述三個(gè)文件實(shí)施后，物業(yè)管理師資格正式納入了國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。

　　1.物業(yè)管理師制度

　　我國(guó)對(duì)從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，并納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書系列。執(zhí)業(yè)資格名稱命名為物業(yè)管理師(英文譯為：Certifled　Property　Manager)。物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度，由建設(shè)部、人事部按職責(zé)分工共同負(fù)責(zé)實(shí)施、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責(zé)分工實(shí)施物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)人制度。

　　2.物業(yè)管理師資格考試

　　(1)物業(yè)管理師資格考試管理

　　物業(yè)管理師資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室，負(fù)責(zé)物業(yè)管理師資格考試工作。建設(shè)部組織成立物業(yè)管理師資格考試?yán)蠋熚瘑T會(huì)，負(fù)責(zé)擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫(kù)等工作。人事部組織老師審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實(shí)施考試工作。人事部會(huì)同建設(shè)部共同研究確定合格標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)考試考務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。各省、自治區(qū)、直轄市人事行政部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部門協(xié)商職責(zé)分工，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理師資格考試工作的組織實(shí)施。

　　經(jīng)物業(yè)管理師資格考試合格人員，由人事部、建設(shè)部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書》。該證書在全國(guó)范圍內(nèi)有效，取得《物業(yè)管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)，《物業(yè)管理師資格證書》也是申報(bào)高一級(jí)專業(yè)技術(shù)資格評(píng)審的必備條件。

　　(2)物業(yè)管理師資格考試內(nèi)容和考試方法

　　物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》。

　　符合報(bào)名條件的人員，并于2004年12月31日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》2個(gè)科目，只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個(gè)科目的考試。

　　考試成績(jī)實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)全部科目;免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。

　　(3)物業(yè)管理師資格考試報(bào)名條件

　　遵守國(guó)家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德的中華人民共和國(guó)公民，凡具備以下條件之一的，均可申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試：

　?、偃〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

　?、谌〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

　?、廴〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

　?、苋〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

　?、萑〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

　?、奕〉媒?jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

　?、呷〉闷渌麑I(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

　　符合考試報(bào)名條件的中國(guó)香港、中國(guó)澳門居民，可以申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試。申請(qǐng)人在報(bào)名時(shí)應(yīng)提交本人身份證明、國(guó)務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或者學(xué)位證書、從事工作及物業(yè)管理相關(guān)實(shí)踐年限證明。

　　參加考試人員由本人提出申請(qǐng)，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當(dāng)?shù)乜荚嚬芾頇C(jī)構(gòu)報(bào)名?？荚嚬芾頇C(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序和報(bào)名條件審查合格后，發(fā)給準(zhǔn)考證。參加考試人員憑準(zhǔn)考證在指定的時(shí)間、地點(diǎn)參加考試。國(guó)務(wù)院各部門所屬單位和中央管理企業(yè)的專業(yè)管理人員按屬地原則報(bào)名參加考試?？荚嚾掌跒槊磕甑谌径取？键c(diǎn)原則上設(shè)在省會(huì)城市和直轄市的大、中專院?；蚋呖级c(diǎn)學(xué)校。

　　(4)物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)原則

　　堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內(nèi)容有關(guān)的培訓(xùn)工作。應(yīng)考人員參加相關(guān)培訓(xùn)堅(jiān)持自愿的原則。

　　3.物業(yè)管理師注冊(cè)

　　(1)初始申請(qǐng)注冊(cè)

　　取得《物業(yè)管理師資格證書》(以下簡(jiǎn)稱《資格證書》)的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過(guò)聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊(cè)所在省的注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)。注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)人的注冊(cè)申請(qǐng)材料后，對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)，一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即為受理。注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)注冊(cè)的，在決定批準(zhǔn)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)決定送達(dá)注冊(cè)申請(qǐng)人，并核發(fā)《物業(yè)管理師注冊(cè)證》(以下簡(jiǎn)稱《注冊(cè)證》)。注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)決定不予批準(zhǔn)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明不予注冊(cè)的理由，并告知申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)力。

　　建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)。

　　取得《資格證書》人員初始申請(qǐng)注冊(cè)者，自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)，并提交以下材料：

　?、佟吨腥A人民共和國(guó)物業(yè)管理師初始注冊(cè)申請(qǐng)表》;

　?、凇顿Y格證書》;

　　③與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同;

　　取得《資格證書》人員超過(guò)1年逾期提出初始注冊(cè)申請(qǐng)的，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交通過(guò)繼續(xù)教育的證明材料。

　　(2)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)

　　物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為3年?！蹲?cè)證》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30個(gè)工作日內(nèi)，向注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)作出延續(xù)注冊(cè)的決定;逾期未作出決定的，視為準(zhǔn)予延續(xù)注冊(cè)。申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)時(shí)需要提交以下材料：

　?、佟吨腥A人民共和國(guó)物業(yè)管理師延續(xù)注冊(cè)申請(qǐng)表》;

　?、谂c聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同;

　　③達(dá)到注冊(cè)期內(nèi)繼續(xù)教育要求的證明材料。

　　(3)辦理變更注冊(cè)

　　在注冊(cè)有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)辦理變更注冊(cè)手續(xù)。變更注冊(cè)后，其《注冊(cè)證》在原注冊(cè)有效期內(nèi)繼續(xù)有效。辦理變更注冊(cè)需要提交以下材料：

　　①《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師變更注冊(cè)申請(qǐng)表》;

　?、谂c新聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同;

　?、酃ぷ髡{(diào)動(dòng)證明或者與原聘用單位解除勞動(dòng)合同的證明，退休人員的退休證明。

　　(4)不予注冊(cè)的情況

　　注冊(cè)申請(qǐng)人有以下情形之一的，注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)不予注冊(cè)：

　?、俨痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?

　?、谛淌绿幜P尚未執(zhí)行完畢的;

　?、墼谖飿I(yè)管理活動(dòng)中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿2年的;

　?、芊?、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。

　　(5)注銷注冊(cè)的情況

　　物業(yè)管理師或者聘用單位有以下情形之一的，本人或者聘用單位可以向當(dāng)?shù)刈?cè)審查機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后，辦理注銷手續(xù)并收回《注冊(cè)證》。

　　①不具有完全民事行為能力的;

　?、谏暾?qǐng)注銷注冊(cè)的;

　?、叟c聘用單位解除勞動(dòng)關(guān)系的;

　?、茏?cè)有效期滿且未延續(xù)注冊(cè)的;

　?、荼灰婪ǔ蜂N注冊(cè)的;

　　⑥造成物業(yè)管理項(xiàng)目重大責(zé)任事故或者受到刑事處罰的;

　?、咂赣脝挝槐坏蹁N營(yíng)業(yè)執(zhí)照的;

　　⑧聘用單位被吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書的;

　?、崞赣脝挝黄飘a(chǎn)的;

　?、鈶?yīng)當(dāng)注銷注冊(cè)的其他情形。

　　注冊(cè)申請(qǐng)人以不正當(dāng)手段取得注冊(cè)的，注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷其注冊(cè)，并依法給予行政處罰;當(dāng)事人在3年內(nèi)不得再次申請(qǐng)注冊(cè);構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。被注銷注冊(cè)或者不予注冊(cè)的人員，具備初始注冊(cè)條件，并符合繼續(xù)教育要求的，可以按照規(guī)定程序重新申請(qǐng)初始注冊(cè)。注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)定期公布注冊(cè)有關(guān)情況。當(dāng)事人對(duì)注銷注冊(cè)、不予注冊(cè)或者撤銷注冊(cè)有異議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　4.物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)

　　物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。物業(yè)管理師只能在一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，誠(chéng)實(shí)守信，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時(shí)。物業(yè)管理的關(guān)鍵性文件必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，物業(yè)管理師同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備以下執(zhí)業(yè)能力：

　　(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí);

　　(2)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí);

　　(3)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定;

　　(4)具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍是：

　　(1)制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案;

　　(2)審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算;

　　(3)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;

　　(4)負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理;

　　(5)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

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