物業(yè)管理師制度與政策講義:住宅專項維修資金的使用

　　住宅專項維修資金的使用

　　(一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則

　　1.使用范圍

　　住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　2.使用原則

　　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　(二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)則

　　1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

　　2.售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

　　3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

　　4.住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　(三)住宅專項維修資金的使用程序

　　1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序

　　(1)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議;

　　(2)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;

　　(3)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案;

　　(4)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　(5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;

　　(6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

　　2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序

　　(1)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

　　(2)業(yè)主大會依法通過使用方案;

　　(3)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;

　　(4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

　　(5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;

　　(6)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;

　　(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　3.住宅專項維修資金的緊急使用程序

　　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

　　(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

　　(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　(3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　(四)住宅專項維修資金的使用禁止

　　《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用

　　3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

　　4.根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　(五)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定

　　1.利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件

　　(1)必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。

　　(2)利用住宅專項維修資金購買國債的，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

　　(3)利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

　　(4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。

　　(5)禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

　　2.下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

　　(1)住宅專項維修資金的存儲利息;

　　(2)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

　　(3)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;

　　(4)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

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