物業(yè)管理師考試《綜合能力》講義:物權(quán)法基礎(chǔ)知識

　　物權(quán)法基礎(chǔ)知識

　　物權(quán)法是規(guī)范對物的支配和利用關(guān)系的法。我國目前尚沒有完整統(tǒng)一的物權(quán)法，關(guān)于物權(quán)的規(guī)定散見于《民法通則》中“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”一節(jié)，以及《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等特別法中。

　　物權(quán)中最基本、核心的權(quán)利是所有權(quán)，在所有權(quán)的基礎(chǔ)上，又產(chǎn)生了由非所有人享有的物權(quán)，包括兩種：一是非所有人享有的以利用物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)，即用益物權(quán)，主要包括國有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和典權(quán);二是以利用物的交換價值為內(nèi)容的物權(quán)，為擔保物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。

　　一、物權(quán)概述

　　物權(quán)是指權(quán)利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)關(guān)系是因物而形成的人與人之間的關(guān)系，對物享有權(quán)利的人是物權(quán)人，除權(quán)利人之外的任何不特定的人都是義務(wù)人，義務(wù)人負有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的消極義務(wù)，因此物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對權(quán)，可以對抗除權(quán)利人以外的所有人，又稱對世權(quán)。

　　(一)物權(quán)的效力

　　1.物權(quán)的排他效力：是指在同一標的物之上，不允許同時存在兩個以上的內(nèi)容互不相容的物權(quán)。如同一物之上不能存在兩個所有權(quán)，因為所有權(quán)都有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，如果一個物上存在兩個以上的所有權(quán)，勢必出現(xiàn)權(quán)利行使的沖突。但內(nèi)容不沖突的物權(quán)則可以并存，如所有權(quán)與用益物權(quán)或擔保物權(quán)，因為所有權(quán)人在自己的物上為他人設(shè)定用益物權(quán)或擔保物權(quán)時，就意味著對自己權(quán)利的行使設(shè)置了限制。

　　2.物權(quán)的優(yōu)先效力：指物權(quán)在實現(xiàn)上較之于債權(quán)或者后成立的物權(quán)具有優(yōu)先性。

　　(1)物權(quán)和債權(quán)并存時，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。如甲就同一處房屋先后與乙、丙二人簽訂買賣合同，并與丙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則丙可以合法取得該房屋。因為就該房屋而言，丙辦理了登記手續(xù)，取得了所有權(quán)，而乙只是基于合同產(chǎn)生了請求甲轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)，乙的債權(quán)不能對抗丙的所有權(quán)，丙可以得到該房屋，而乙只能要求甲承擔違約責任。

　　(2)同一個物上存在兩個以上物權(quán)時，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。如同一個物上存在兩個以上登記的抵押權(quán)時，先成立的可以就該物的價值優(yōu)先受償。

　　3.物權(quán)的追及效力：指物權(quán)成立后，其標的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時，如構(gòu)成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請求權(quán)：指基于物權(quán)而產(chǎn)生的請求權(quán)，是指物權(quán)人在其物權(quán)被侵害或有被侵害的危險時，可以請求恢復物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。其種類包括：返還原物請求權(quán)，消除危險請求權(quán)，排除妨礙請求權(quán)。

　　(二)物權(quán)法的基本原則

　　除社會政治原則(如私有制或公有制)之外，物權(quán)法本身所具有的結(jié)構(gòu)原則包括：

　　1.從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對性原則。物權(quán)是絕對權(quán)即權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的人;除權(quán)利人以外的任何人都負有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)。

　　2.從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則，即物權(quán)的類型、內(nèi)容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當事人不得隨意創(chuàng)設(shè)或改變。

　　3.從物權(quán)客體上講：一物一(所有)權(quán)原則。數(shù)個物之上不得僅成立一個所有權(quán)，一物的部分也不得成為所有權(quán)的標的。

　　4.從物權(quán)的效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則。

　　5.從物權(quán)的變動講：公示原則和公信原則。

　　公示原則，是指物權(quán)的享有和變動必須以一定的公示方法向社會公開，以便社會公眾知悉。我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動一律采用登記方法進行公示;動產(chǎn)物權(quán)的享有以占有為公示方法，變動則通過移轉(zhuǎn)占有的方式;飛機、船舶以及機動車輛雖屬動產(chǎn)，但采登記方法。

　　公信原則，是指對于依法進行了公示的物權(quán)變動，即使其公示的內(nèi)容與真實的權(quán)利不符，對于信賴此公示而進行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實質(zhì)上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，以便保護交易安全。

　　(三)物權(quán)的變動

　　1.物權(quán)變動的含義

　　物權(quán)的變動，就物權(quán)自身而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅;就物權(quán)主體而言，則為主體取得物權(quán)、喪失物權(quán)和物權(quán)的變更。

　　(1)物權(quán)的發(fā)生：指物權(quán)與特定主體相結(jié)合。自物權(quán)人角度觀察，則為取得物權(quán)，可分為原始取得和繼受取得，后者又包括移轉(zhuǎn)取得(如買賣、贈與)和創(chuàng)設(shè)取得(如設(shè)定用益物權(quán)和擔保物權(quán))。

　　(2)物權(quán)的變更：指物權(quán)的客體和內(nèi)容的變更，前者如標的物發(fā)生部分毀損滅失，后者如權(quán)利期限的延長或縮短。

　　(3)物權(quán)的消滅：指物權(quán)與其主體的分離，就物權(quán)人而言，為物權(quán)的喪失?？煞譃榻^對消滅(指物權(quán)本身的消滅，如所有物滅失)和相對消滅(指物權(quán)脫離其原主體而與另一主體結(jié)合，如原所有人將物賣給或贈與他人)。

　　物權(quán)并不能憑空變化，而是需要一定的原因推動。能夠引起物權(quán)變動的原因多數(shù)是基于法律行為，如買賣合同、贈與合同等各類合同;但是基于法律規(guī)定也可發(fā)生，如事實行為(生產(chǎn)、制造)、自然事實(死亡、天然孳息的分離)以及其他原因(如公用征收、獲得獎勵)。

　　2.基于法律行為而發(fā)生物權(quán)變動的法律規(guī)定

　　基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，主要是指基于合同而引起的物權(quán)變動。我國針對動產(chǎn)和不動產(chǎn)作了區(qū)別規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須經(jīng)登記，否則不發(fā)生效力;動產(chǎn)物權(quán)的變動，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，自該動產(chǎn)交付時發(fā)生效力。

　　3.非基于法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動

　　(1)因法院判決、政府征收導致物權(quán)變動的，自判決生效或征收行為作出之時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或遺贈導致物權(quán)變動的，自繼承或遺贈開始之時發(fā)生效力。

　　(3)因建造住房等事實行為導致物權(quán)變動的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　但是在上述情況下，不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)當及時補辦登記，非經(jīng)登記，不得處分。

　　二、所有權(quán)

　　所有權(quán)是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對物進行全面支配的權(quán)利。所有權(quán)與一國的經(jīng)濟制度和社會秩序關(guān)系重大。

　　(一)所有權(quán)的性質(zhì)

　　1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項權(quán)能在量上的總和，而是一個渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時間上加以分割。由此所有權(quán)才可以派生出他物權(quán)，即他物權(quán)系從所有權(quán)上新創(chuàng)設(shè)而取得，而非從所有權(quán)中分割取得。

　　2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟越發(fā)達，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復其圓滿狀態(tài)，因此所有權(quán)猶如彈簧，可因承受負擔或負擔的消除而伸縮。

　　4.永久性：所有權(quán)無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。

　　5.社會性：為社會公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會中應(yīng)受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強的社會化色彩，與羅馬法之所有權(quán)的絕對性不同。

　　(二)所有權(quán)的權(quán)能

　　1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.處分：是指對物進行事實上或法律上的處置，即決定物在事實上或法律上的命運。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定用益物權(quán)、擔保物權(quán)。

　　上述諸權(quán)項中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。

　　(三)所有權(quán)的限制

　　現(xiàn)代社會中，基于人類整體生活的要求，所有權(quán)受到一定限制。在公法上，為維護社會公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護法等行政法中對某些人的某些所有權(quán)進行限制。在私法中，誠實信用原則和禁止權(quán)利濫用原則等民法基本原則、相鄰關(guān)系、他物權(quán)的設(shè)定、當事人的約定等都可構(gòu)成對所有權(quán)的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在將其占有的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時，若第三人取得該動產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護交易安全。

　　善意取得的構(gòu)成要件包括：

　　1.其適用對象須為動產(chǎn);但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實際占有該動產(chǎn);若尚未占有動產(chǎn)，則物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，當然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權(quán)而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

　　善意取得的法律效果是善意受讓人取得動產(chǎn)的所有權(quán)，而且為原始取得，動產(chǎn)上原有的負擔歸于消滅。質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也應(yīng)適用善意取得制度。

　　(五)相鄰關(guān)系

　　相鄰關(guān)系是指兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動產(chǎn)時因相鄰各方應(yīng)當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。

　　就相鄰關(guān)系的性質(zhì)而言，是對所有權(quán)的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權(quán)不是獨立的權(quán)利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關(guān)系在法律性質(zhì)上不屬于強行規(guī)定，應(yīng)允許當事人自由協(xié)商;只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

　　相鄰關(guān)系不僅由民法予以規(guī)范，關(guān)于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護法也涉及相鄰關(guān)系，所以相鄰關(guān)系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

　　相鄰關(guān)系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理”的原則。

　　1.相鄰用水排水關(guān)系

　　對于自然流水，應(yīng)尊重水的自然流向。對于人工排水，在必要時應(yīng)當允許，但應(yīng)選擇對損害最少的處所和方法為之。

　　2.防止對相鄰土地的損害

　　不動產(chǎn)權(quán)利人在進行挖掘土地、建造建筑物或鋪設(shè)管線等行為時，不得危害相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有傾倒的危險并可能危及相鄰的不動產(chǎn)時，應(yīng)當采取必要的預防措施。

　　3.對相鄰土地的利用

　　不動產(chǎn)的權(quán)利人，確有必要通過相鄰土地安設(shè)管線、通行或使用相鄰土地時，相鄰土地權(quán)利人應(yīng)當同意，但是可以請求賠償損失，利用人也應(yīng)選擇對相鄰土地損害最小的方法。

　　4.建筑物相鄰關(guān)系

　　建筑物相鄰關(guān)系是一種平面與立體相交叉的相鄰關(guān)系，在現(xiàn)代社會中最為重要者有相鄰通風、采光以及不可量物侵害。例如王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定。

　　建造建筑物，應(yīng)當與相鄰建筑物保持適當距離，并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　所謂不可量物侵害，是指噪聲、煤煙、振動、臭氣、塵埃、放射性等不可稱量的物質(zhì)，因侵入鄰地而造成的干擾性妨害或損害的現(xiàn)象。不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當有權(quán)依照法律規(guī)定禁止相鄰的各權(quán)利人排放、泄漏大氣污染物以及施放噪聲、振動、光、無線電波等有害物質(zhì)。

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　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所謂共有是指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權(quán)，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨所有和共有，從歷史上看，所有權(quán)曾經(jīng)歷了從共有到個人所有的發(fā)展過程，至現(xiàn)代社會已經(jīng)以單獨所有為常態(tài)。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必須是兩個以上的主體;他們共同享有一個所有權(quán)，而非數(shù)個所有權(quán)。

　　(2)其客體必須是一項特定的統(tǒng)一的財產(chǎn);包括一個或數(shù)個動產(chǎn)、不動產(chǎn)、有價證券等。

　　(3)在內(nèi)容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等的享有權(quán)利和承擔義務(wù)。

　　(4)共有關(guān)系具有對內(nèi)和對外的雙重特性。

　　共有可以基于法律規(guī)定、當事人約定以及特定的事實而發(fā)生。共有并不違反一物一權(quán)主義。

　　2.按份共有

　　按份共有是指兩個以上的共有人對同一項財產(chǎn)按照預先確定的份額享有權(quán)利和承擔義務(wù)。在按份共有中，各共有人對于共有物存在一定的應(yīng)有份，此應(yīng)有份雖是所有權(quán)在量上的分割，但其性質(zhì)、內(nèi)容和效力則與單獨所有權(quán)無異，各人的權(quán)利就其應(yīng)有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照預先確定的份額享有權(quán)利和承擔義務(wù);

　　(2)共有人之間在共有物的管理和使用上權(quán)利平等，但在分配盈利和分擔虧損時則按照各自的份額決定，因此系平等與不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基礎(chǔ)關(guān)系，可以隨時分割。

　　3.按份共有人的權(quán)利義務(wù)：

　　(1)共有人的使用收益權(quán)：在不妨害其他共有人使用的限度內(nèi)，各共有人有權(quán)按其應(yīng)有份額對共有物的全部為使用、收益。各共有人對共有物的使用、收益超過限度的，除全體共有人另有約定外，應(yīng)征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有約定外，共有物由共有人共同管理。為保存共有物所必要的行為，各共有人有權(quán)單獨為之。

　　(3)費用及負擔的分擔：共有物及共有關(guān)系的管理費用及其他負擔，由各共有人按其份額比例分擔。但共有人另有約定的，從其約定。共有人中一人支付的數(shù)額超出其應(yīng)分擔的部分時，有權(quán)按照其他共有人應(yīng)分擔的部分請求償還。

　　(4)共有份額和共有物的處分：各共有人有權(quán)自由對其應(yīng)有份額進行讓與、設(shè)定負擔或拋棄。共有人讓與其應(yīng)有份額時，其他共有人在同等條件下，有共同或單獨優(yōu)先購買的權(quán)利。但共有人另有約定的，從其約定。整個共有物的轉(zhuǎn)讓、設(shè)定負擔、拋棄、事實上處分或變更其使用收益方法，須得共有人全體同意，但共有人另有約定的除外。共有人沒有約定時，共有人中的一人拋棄其應(yīng)有份額，或者死亡后沒有繼承人的，其份額歸屬于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部關(guān)系：各共有人有權(quán)作為所有權(quán)人就共有物的全部向第三人提出請求，但返還共有物的請求，只能為全體共有人的利益提出。對基于共有物產(chǎn)生的債權(quán)，若債權(quán)為可分時，各共有人僅能按其應(yīng)有份額向第三人提出請求;若為不可分時，各共有人有權(quán)為全體共有人的利益提出請求。因共有物產(chǎn)生的對第三人的義務(wù)，若為可分時，由各共有人按其應(yīng)有份額分擔;若為不可分時，由各共有人承擔連帶責任。

　　4.共同共有

　　是指兩個以上的共有人根據(jù)某種共同關(guān)系，對共有物不分份額地享有權(quán)利和承擔義務(wù)。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。

　　三、建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其特征有：

　　(1)內(nèi)容構(gòu)成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　　(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項權(quán)利必須一起處分，不得單獨處分。

　　(3)標的物是特定的空間，而非實體。

　　(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專有權(quán)

　　專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認為此種專有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。

　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動產(chǎn)的規(guī)定。該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。

　　3.業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒有約定時，各個人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　4.土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實行連動主義，即只能一起處分，不得分離。

　　5.成員權(quán)

　　成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團體成員所享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)的總和。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。對于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。

　　四、用益物權(quán)

　　用益物權(quán)即對他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán);其標的是不動產(chǎn);是獨立物權(quán)。用益物權(quán)的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價值和使用價值。我國目前規(guī)定有國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、典權(quán)、居住權(quán)以及探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)、馴養(yǎng)權(quán)和狩獵權(quán)等特別物權(quán)。在此僅對國有土地使用權(quán)略作介紹。

　　國有土地使用權(quán)，是指為建造或保有建筑物以及其他工作物為目的而對國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　國有土地使用權(quán)的設(shè)立方式，按照現(xiàn)行法的規(guī)定有：

　　1.行政劃撥：即縣級以上人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和審批程序，將國有土地無償劃撥給符合法律規(guī)定條件的權(quán)利人使用。它主要適用于國防、軍事、教育等公益事業(yè)用地，具有計劃性、無償性、無期限性的特征。

　　2.出讓：是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用人，并由土地使用人向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其中出讓方是國家，現(xiàn)行法規(guī)定由市縣人民政府代表國家出讓，具體由土地管理部門辦理，依此訂立的合同稱土地使用權(quán)出讓合同。出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣和招標三種。

　　上述三種不同的設(shè)立方式，決定了相應(yīng)的土地使用權(quán)內(nèi)容的不同。劃撥土地使用權(quán)一般不能自由轉(zhuǎn)讓，如因建筑物等的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，需補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并重新支付土地使用權(quán)出讓金。對于依協(xié)議、招標和拍賣等方式獲得的國有土地使用權(quán)，在符合法律規(guī)定的條件下可以進入市場轉(zhuǎn)讓。

　　國有土地使用權(quán)人的權(quán)利有：

　　1.對土地為占有、使用以及收益的權(quán)利;同時當然可以取得地上建筑物的所有權(quán)。

　　2.可以將使用權(quán)出賣、互換、入股、贈與或者抵押;但以劃撥取得的地上權(quán)，其處分應(yīng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

　　3.地上物取回權(quán)與買取請求權(quán)：期限屆滿，土地使用權(quán)人有權(quán)取回地上物;不取回時，可以請求土地所有人予以補償。但此時土地所有人可以請求使用權(quán)人在其建筑物或其他工作物的可用年限內(nèi)延長使用權(quán)的期限，使用權(quán)人拒絕延長的，不得請求補償。

　　4.續(xù)期請求權(quán)：使用權(quán)人可以在使用權(quán)期限屆滿前一定的時間內(nèi)(如一年)提出續(xù)期請求，土地所有人除因社會公共利益的需要而確有必要收回該土地的以外，應(yīng)當同意續(xù)期，其具體期限由當事人自由商定。

　　地上權(quán)人的義務(wù)主要是依約支付地上權(quán)出讓金，并合理利用和維護土地，不得擅自變更土地用途。

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　　五、擔保物權(quán)

　　擔保物權(quán)是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔保物權(quán)是為了擔保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就該擔保物或權(quán)利優(yōu)先受償。

　　擔保物權(quán)具有以下特征：

　　(1)從屬性。擔保物權(quán)的成立以主債權(quán)的存在為前提;擔保物權(quán)要跟隨主債權(quán)一起移轉(zhuǎn)和消滅。

　　(2)不可分性。主債權(quán)未受到全部清償之前，擔保物權(quán)人都有權(quán)就擔保物的全部行使權(quán)利;如果被擔保的主債權(quán)被分割成數(shù)個部分，各部分仍然就全部擔保物享有權(quán)利;如果擔保物被分割成數(shù)個部分，分割后的數(shù)個部分仍然要擔保主債權(quán)。

　　(3)物上代位性。擔保物毀損滅失，如果有剩余物或變形物，擔保物權(quán)仍存在于剩余物或變形物上，如以房屋作擔保物，房屋被他人毀損，擔保物權(quán)仍存在于侵害人的損害賠償金或保險人支付的保險金上。

　　我國《擔保法》上規(guī)定了三種擔保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。

　　(一)抵押權(quán)

　　抵押權(quán)，是指對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作擔保的財產(chǎn)，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

　　1.抵押物

　　我國《擔保法》規(guī)定了可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)。

　　可以抵押的財產(chǎn)，規(guī)定了以下幾種：(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);(3)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(4)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);(5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);(6)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上述財產(chǎn)一并抵押。

　　下列財產(chǎn)不得抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(6)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.抵押合同

　　(1)抵押合同應(yīng)當采取書面形式。抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額;債務(wù)人履行債務(wù)的期限;抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;抵押擔保的范圍;當事人認為需要約定的其他事項。

　　(2)禁止流押：訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

　　(3)抵押合同的生效：合同的生效根據(jù)財產(chǎn)的不同分為登記生效主義和登記對抗主義。

　　登記生效主義是指財產(chǎn)抵押應(yīng)當向有關(guān)機關(guān)辦理抵押物登記，自登記之日起抵押合同生效，抵押權(quán)產(chǎn)生。有以下種類：以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，向核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門登記;以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門登記;以林木抵押的，向縣級以上林木主管部門登記;以航空器、船舶、車輛抵押的，向運輸工具的登記部門登記;以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押，向財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門登記。

　　當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿向抵押人所在地的公證部門辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，此為登記對抗主義。

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押權(quán)所擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

　　抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。

　　(3)抵押權(quán)的保全

　　抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。

　　4.抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　(1)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序

　　同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)。登記的抵押權(quán)中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。順序在后的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權(quán)的部分受償;順序在先的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權(quán)。在沒有登記的抵押權(quán)中，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

　　(2)實現(xiàn)的方式

　　債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(3)第三人的追償權(quán)

　　為債務(wù)人提供抵押擔保的第三人，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

　　(二)質(zhì)權(quán)

　　質(zhì)權(quán)是對于債務(wù)人或第三人移轉(zhuǎn)占有而供作擔保的動產(chǎn)和權(quán)利，當債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以就該動產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，供作擔保的動產(chǎn)或權(quán)利為質(zhì)物。

　　與抵押權(quán)相比，質(zhì)權(quán)的特點在于要將擔保物移轉(zhuǎn)給質(zhì)權(quán)人占有，此外，我國規(guī)定只有動產(chǎn)和權(quán)利可以設(shè)定質(zhì)權(quán)，而抵押權(quán)可以在動產(chǎn)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權(quán)利上設(shè)定。

　　1.動產(chǎn)質(zhì)權(quán)

　　動產(chǎn)質(zhì)權(quán)是以動產(chǎn)為標的設(shè)定的質(zhì)權(quán)。

　　(1)質(zhì)押合同

　　出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當以書面形式訂立質(zhì)押合同。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時生效。占有是質(zhì)押合同生效的要件，如果雙方約定由出質(zhì)人代為保管質(zhì)物的，質(zhì)權(quán)不生效力。

　　質(zhì)押合同中禁止流質(zhì)條款，即出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)人未受清償時，質(zhì)物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為質(zhì)權(quán)人所有。這是為了防止債權(quán)人憑借優(yōu)勢地位侵害債務(wù)人利益。

　　(2)動產(chǎn)質(zhì)押的效力

　　質(zhì)押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、質(zhì)物保管費用和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費用。質(zhì)押合同另有約定的，按照約定。

　　質(zhì)權(quán)人的權(quán)利有：收取質(zhì)物所生的孳息，收取的孳息應(yīng)當先充抵收取孳息的費用，有剩余的再依次抵充主債權(quán)的利息和主債權(quán);質(zhì)物有損壞或者價值明顯減少的可能，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔保;出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣或者變賣質(zhì)物，并與出質(zhì)人協(xié)議將拍賣或者變賣所得的價款用于提前清償所擔保的債權(quán)或者向與出質(zhì)人約定的第三人提存。

　　質(zhì)權(quán)人的義務(wù)：質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)物的義務(wù)，因保管不善致使質(zhì)物滅失或者毀損的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當承擔民事責任;債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人履行債務(wù)的，或者出質(zhì)人提前清償所擔保的債權(quán)的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)當返還質(zhì)物。

　　關(guān)于動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的其余內(nèi)容，和抵押權(quán)大體一致，此處不再贅述。

　　2.權(quán)利質(zhì)押

　　權(quán)利質(zhì)權(quán)的種類有：(1)債權(quán)質(zhì)權(quán)，包括以匯票、支票、本票、債券、存款單倉單、提單為標的設(shè)定的質(zhì)權(quán);(2)股權(quán)質(zhì)權(quán)，是以依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票設(shè)定的質(zhì)權(quán);(3)知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)，以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)設(shè)定質(zhì)權(quán);(4)以依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利設(shè)定的質(zhì)權(quán)。

　　權(quán)利質(zhì)權(quán)的生效：(1)以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。(2)以依法可以轉(zhuǎn)讓的股票出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當訂立書面合同，并向證券登記機構(gòu)辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效。以有限責任公司的股份出質(zhì)的，適用公司法股份轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊之日起生效。(3)以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效。

　　質(zhì)物的轉(zhuǎn)讓：(1)股票出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的可以轉(zhuǎn)讓。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓股票所得的價款應(yīng)當向質(zhì)權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與質(zhì)權(quán)人約定的第三人提存。(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的可以轉(zhuǎn)讓或者許可他人使用。出質(zhì)人所得的轉(zhuǎn)讓費、許可費應(yīng)當向質(zhì)權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與質(zhì)權(quán)人約定的第三人提存。

　　(三)留置權(quán)

　　留置權(quán)是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金，留置物保管費用和實現(xiàn)留置權(quán)的費用。

　　1.留置權(quán)產(chǎn)生的條件

　　留置權(quán)須具備的積極條件：

　　(1)債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動產(chǎn)。留置權(quán)只能在動產(chǎn)上產(chǎn)生。

　　(2)債權(quán)的發(fā)生與該動產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。對于牽連關(guān)系，我國《擔保法》規(guī)定了三種：保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，如在保管合同中，委托人到期沒有支付保管費用，則保管人有權(quán)留置保管的貨物，拒絕向委托人交付貨物。

　　(3)須債權(quán)已屆清償期。如果債權(quán)未到清償期，則債務(wù)人能否清償債務(wù)還不確定，債權(quán)人不能產(chǎn)生留置權(quán)。

　　留置權(quán)產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列情形之一則不能產(chǎn)生留置權(quán)：

　　1)留置債務(wù)人的動產(chǎn)不得違背公序良俗。

　　2)不得違背當事人的約定。當事人可以在合同中約定不得留置的物。

　　2.留置權(quán)的實現(xiàn)：

　　債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當在合同中約定，債權(quán)人留置財產(chǎn)后，債務(wù)人應(yīng)當在不少于兩個月的期限內(nèi)履行債務(wù)。債權(quán)人與債務(wù)人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務(wù)人財產(chǎn)后，應(yīng)當確定兩個月以上的期限，通知債務(wù)人在該期限內(nèi)履行債務(wù)。債務(wù)人逾期仍不履行的，債權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置物折價，也可以依法拍賣、變賣留置物。留置物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

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