物業(yè)管理師考試制度與政策講義:房屋租賃管理

　　房屋租賃管理

　　房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。其中，房屋所有權(quán)人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有權(quán)人出租房屋，既包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的情況。

　　為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部根據(jù)我國《民法通則》和《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，制定并頒布了《城市房屋租賃管理辦法》。

　　一、房屋租賃的主要原則

　　1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。

　　2.公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中，國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋，是指各級(jí)政府交由機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營。

　　3.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有對(duì)房屋的處分權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋使用權(quán)同樣受法律保護(hù)。因此在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會(huì)給對(duì)方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán)。

　　6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質(zhì)的特點(diǎn)，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權(quán)利，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。

　　7.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。

　　二、房屋租賃合同

　　(一)房屋租賃合同主要條款

　　1.房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：

　　(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;

　　(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;

　　(3)租賃用途;

　　(4)租賃期限;

　　(5)租金及交付方式;

　　(6)房屋修繕責(zé)任;

　　(7)轉(zhuǎn)租的約定;

　　(8)變更和解除合同的條件;

　　(9)違約責(zé)任;

　　(10)當(dāng)事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定

　　出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。出租人不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定

　　房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定，從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。由于轉(zhuǎn)租合同依據(jù)房屋出租合同而存在，因此轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，同時(shí)，在房屋轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。

　　轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

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　　三、禁止性及相關(guān)規(guī)定

　　(一)禁止房屋租賃的規(guī)定

　　根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，以下情況不得進(jìn)行房屋租賃：

　　1.未依法取得房屋所有權(quán)證的;

　　2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　3.共有房屋未取得共有人同意的;

　　4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　5.屬于違法建筑的;

　　6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(二)可以終止房屋租賃合同的規(guī)定

　　承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：

　　(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;

　　(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

　　(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;

　　(4)拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的;

　　(5)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;

　　(6)租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;

　　(7)故意損壞承租房屋的;

　　(8)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　四、房屋租賃登記備案

　　我國對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度。

　　(一)房屋行政主管部門登記備案

　　為維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，保證國家關(guān)于房屋租賃的市場(chǎng)稅收，當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書有關(guān)、當(dāng)事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　(1)書面租賃合同;

　　(2)房屋所有權(quán)證書;

　　(3)當(dāng)事人的合法證件;

　　(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　(二)公安部門登記備案

　　房屋租賃市場(chǎng)廣泛開展以來，利用承租房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的情況大量發(fā)生，以至成為違法犯罪場(chǎng)所的一個(gè)特點(diǎn)。為維護(hù)社會(huì)治安，加強(qiáng)對(duì)違法犯罪多發(fā)場(chǎng)所重點(diǎn)查防，公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》。要求：

　　1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑。

　　2.私有房屋出租人須持房屋所有權(quán)證或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記，單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請(qǐng)登記。經(jīng)審查對(duì)符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。

　　3.出租人的治安責(zé)任主要有：

　　(1)不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人;

　　(2)承租人是外來暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證;

　　(3)發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告;

　　(4)停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時(shí)到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)。

　　4.承租人的治安責(zé)任主要有：

　　(1)必須持有本人身份證或其他合法證件;

　　(2)租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)暫時(shí)戶口登記;

　　(3)將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎張?bào)備案;

　　(4)承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物品。

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