2014物業(yè)管理師知識(shí)點(diǎn):寫字樓及寫字樓物業(yè)管理
第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理
一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)-熟悉
本書第一章已經(jīng)就寫字樓的概念進(jìn)行了界定。寫字樓物業(yè)的特點(diǎn),主要集中在以下幾個(gè)方面:
1.所處區(qū)位好,規(guī)模大
2.多為現(xiàn)代化的高層建筑
3.功能齊全、配套設(shè)施完善
4.多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理
5.保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵
二、影響寫字樓分類的因素-了解
按照寫字樓的使用方式不同,可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。自用型寫字樓是為特定用戶量身設(shè)計(jì)建設(shè)的、僅供其獨(dú)占使用的寫字樓空間。
按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異,可將寫字樓分為:(1)單純型寫字樓,即寫字樓基本只有辦公一種功能,沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);(2)商住型寫字樓,這種寫字樓既提供辦公又提供住宿,其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿,另一種是樓的一部分是辦公,樓的另一部分是住宿;(3)綜合型寫字樓,指以辦公為主,同時(shí)又有其他多種功能,如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓,但其中用作辦公部分的面積最多。
但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析。
1.位置
2.交通方便性
3.聲望或形象
5.大堂
6.電梯
7.走廊
8.寫字樓室內(nèi)空間布置
9.為租戶提供的服務(wù)
10.建筑設(shè)備系統(tǒng)
11.物業(yè)管理水平
12.租戶類型
三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)-無要求
(一)宏觀目標(biāo)
通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。
(二)常規(guī)目標(biāo)
寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集:經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體,互相滲透。
1.經(jīng)營目標(biāo):收益部分使用率最大化。
2.管理目標(biāo):物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。
3.服務(wù)目標(biāo):物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。
(三)微觀目標(biāo)
寫字樓的物業(yè)管理提出了九個(gè)方面的要求,分別為:基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。
編輯推薦:
2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
2014年VIP套餐內(nèi)含考題預(yù)測(cè) 兩年學(xué)習(xí)保障
2013年物業(yè)管理師考試合格證書領(lǐng)取匯總
2013年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)匯總
2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)招生簡章
四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式-熟悉
寫字樓物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是:租用建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意,并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。
1.物業(yè)發(fā)展目標(biāo):這是物業(yè)的市場定位。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前,物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當(dāng)?shù)赝惛偁幮晕飿I(yè)市場中的地位。
2.物業(yè)管理目標(biāo):該目標(biāo)的制定過程實(shí)際上是在物業(yè)發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理實(shí)際工作的各個(gè)方面之間找到一個(gè)現(xiàn)實(shí)的平衡的過程,尤其是租戶管理和財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)與內(nèi)容在制定戰(zhàn)略性管理目標(biāo)及其規(guī)劃時(shí)應(yīng)該很好的協(xié)調(diào)。
3.租戶管理:也即承租人管理,其目的是為當(dāng)前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務(wù),以使當(dāng)前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租,同時(shí)也為物業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的聲譽(yù),并以此來吸引新租戶、提高市場競爭力和物業(yè)租金。
4.租務(wù)市場管理:包括吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶、對(duì)租戶進(jìn)行評(píng)估篩選并與其進(jìn)行租約談判,以最終簽訂租賃合同。
5.租賃期間管理:主要指租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務(wù)費(fèi)管理、租金調(diào)整和續(xù)租談判和租期結(jié)束時(shí)的管理等工作。
6.人事管理:包括聘用合格的工作人員、對(duì)職員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)和盡可能穩(wěn)定能干、有責(zé)任心、有貢獻(xiàn)的職員。
7.建筑物管理:包括確定適當(dāng)?shù)慕ㄖ锞S修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理辦法、對(duì)建筑物進(jìn)行定期檢查和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理。
8.財(cái)務(wù)管理:業(yè)主投資于物業(yè)最主要的是要獲取投資收益。因此,管理和確保業(yè)主的財(cái)務(wù)收入是物業(yè)管理最重要的一個(gè)責(zé)任。財(cái)務(wù)管理的主要工作包括編制預(yù)算、處理納稅和保險(xiǎn)事宜、以及財(cái)務(wù)檔案管理。
9.經(jīng)營狀況評(píng)估:物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常更新和評(píng)估物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營狀況好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將分析的結(jié)果報(bào)告業(yè)主,以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場狀況。目前使用的主要經(jīng)營狀況評(píng)估指標(biāo)包括:預(yù)計(jì)的租金水平與實(shí)際租金水平的比較;預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長;物業(yè)的競爭能力與其市場競爭對(duì)手的比較;資本回報(bào)率即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率;凈收益即毛收益減去經(jīng)營成本;空置水平;服務(wù)收費(fèi)水平;租金拖欠和壞賬情況;財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說,本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。
五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容-熟悉
寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容,包括制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。
1.寫字樓物業(yè)市場營銷
2.制定租金收取辦法
3.協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系
4.組織與控制。
六、寫字樓管理中的策略-了解
策略是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。為了更順利的達(dá)成寫字樓的物業(yè)管理目標(biāo),以下若干工作策略是應(yīng)該注意的。
(一)分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚界定服務(wù)范圍
(二)確保提供“合同服務(wù)”,適時(shí)提供“超值服務(wù)”
1.合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別
(1)合同服務(wù)是強(qiáng)制性的、必須提供的服務(wù);超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)提供的服務(wù)。
(2)合同服務(wù)是原則性的,必須保證;超值服務(wù)是靈活性的,機(jī)動(dòng)掌握。
(3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的,是“雪中送炭”,是給業(yè)主送溫暖,沒有不行;超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的,是“錦上添花”,是給業(yè)主送驚喜,適可而止。
2.正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系
(三)合理保證非收益部分的使用需要
1.共用空間的合理配置
2.管理服務(wù)空間的合理配置
3.設(shè)備空間的合理配置
編輯推薦:
2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
2014年VIP套餐內(nèi)含考題預(yù)測(cè) 兩年學(xué)習(xí)保障
2013年物業(yè)管理師考試合格證書領(lǐng)取匯總
2013年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)匯總
2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)招生簡章
最新資訊
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施2016-07-27
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置2016-07-27
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):概述2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):市場失靈2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):成本理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):生產(chǎn)理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):彈性理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):第一章12016-07-26