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2015物業(yè)管理師:簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

更新時(shí)間:2015-02-03 15:24:04 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》,簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng),相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,希望對(duì)各位考生朋友的備考,起到一定作用。

  簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

  1.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

  除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外,業(yè)主委員會(huì)的其他一些權(quán)利義務(wù),也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,按照合同規(guī)定的程序提出意見(jiàn)并要求限期整改。同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),包括督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi),積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作,尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

  2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

  本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則,在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時(shí),也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任,并且盡可能予以細(xì)化。

  3.對(duì)違約責(zé)任的約定

  履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計(jì)算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對(duì)于不可抗力,如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。

  4.對(duì)免責(zé)條款的約定

  在物業(yè)服務(wù)合同約定中,訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互諒互讓的原則,根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款,明確免責(zé)的事項(xiàng)和內(nèi)容。例如,在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用,排除物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),以免產(chǎn)生歧義,引發(fā)不必要的糾紛。

  5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

  物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),要特別注意以下主要條款:

  (1)項(xiàng)目,即應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清管理服務(wù)項(xiàng)目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

  (2)內(nèi)容,即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容,越詳細(xì)越好。例如,房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu),環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分,安全防范的實(shí)施辦法等。

  (3)標(biāo)準(zhǔn),即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如,垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次,還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門(mén)衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外,還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ),例如,要避免采用“整潔”等用詞,因?yàn)樵诤贤膱?zhí)行過(guò)程中很難對(duì)是否整潔作出準(zhǔn)確判斷。

  (4)費(fèi)用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后,費(fèi)用的確定往往是雙方爭(zhēng)論和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí),要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。

  為防止合同過(guò)長(zhǎng),雙方還可就具體問(wèn)題增加合同附件。

  6.合同的簽訂要實(shí)事求是

  物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)過(guò)程,有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn),既要實(shí)事求是,又要留有余地。比如,對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾,在最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí),一般無(wú)法提供,因此在合同中應(yīng)給予說(shuō)明,并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及承諾在未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)應(yīng)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。又如,當(dāng)分期規(guī)劃建造一個(gè)住宅區(qū)時(shí),在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入。

  7.明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式

  在物業(yè)管理實(shí)踐中,難免會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。這些問(wèn)題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間,也可能發(fā)生在業(yè)主之間;既有違法的問(wèn)題,也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識(shí)水平不足的問(wèn)題。顯然,對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛,要通過(guò)不同的途徑、采取不同的處理方式來(lái)解決。

  一般情況下,有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條款請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁,或者向人民法院提起訴訟。

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