2015物業(yè)管理師考試綜合能力:物業(yè)管理法律關系

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　　物業(yè)管理法律關系

　　(一)概述

　　物業(yè)管理法律關系――指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會關系和社會行為時所形成的相關主體間的權利、義務關系。

　　它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系的一種，體現(xiàn)物業(yè)管理當事人、參與者的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系中各主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律法規(guī)建立的法律關系。

　　(二)物業(yè)管理法律關系的要素

　　物業(yè)管理法律關系的要素包括主體、客體、內(nèi)容。

　　1.物業(yè)管理法律關系的主體

　　――指參與物業(yè)管理法律關系享有權利承擔義務的當事人。

　　物業(yè)管理法律關系的主體是：具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的(1)自然人(公民)和(2)法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團體法人、物業(yè)管理行政主管機關法人等)兩種，(3)符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和(4)特殊情況下的國家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關系的基本主體是：業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關。

　　2.物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容

　　――指主體在物業(yè)管理法律關系中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。

　　2.物業(yè)管理法律關系的客體

　　――指法律關系主體承受的權利、義務所指的對象。各種不同的具體的物業(yè)管理法律關系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權利、行為效果三大類。

　　(1)物業(yè)。包括不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。

　　(2)權利。主要指基于法律規(guī)定或當事人約定所設定的債權，與物業(yè)所有權相關的場地使用權、物業(yè)相鄰權、公共秩序維護權、物業(yè)代管權、與物業(yè)管理行為相關的一些人身性或精神性的權利。

　　(3)行為效果。主要包括國家機關在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務公司提供有償之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修基金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以是顯形的，也可以是無形的。

　　(三)物業(yè)管理法律關系的分類

　　按規(guī)范法律關系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關系可分為：民事法律關系、經(jīng)濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系四大類。

　　1.物業(yè)管理民事法律關系

　　指根據(jù)民法規(guī)范(民事法律規(guī)范)組控所確立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事權利義務為內(nèi)容的物業(yè)管理社會關系。

　　2.物業(yè)管理行政法律關系

　　指受與物業(yè)管理相關的行政法調(diào)整的，在政府、物業(yè)管理行政主管部門、其他有關職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團體組織、物業(yè)管理企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關的社會組織和單位之間形成的行政管理事務方面的權利義務關系。

　　(四)物業(yè)管理法律事實

　　――指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

　　物業(yè)管理法律事實引起物業(yè)管理法律關系的變動，包括法律關系的發(fā)生、變更、終止三種情況。

　　根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關系主體的意志有關，物業(yè)管理法律事實可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

　　1.自然事實

　　指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

　　(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？煞譃椴豢煽沽κ录蜕鐣馔馐录煞N情況。

　　(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。

　　2.人的行為

　　――指由人有意識地進行與一定法律關系易化有關的客觀現(xiàn)象。

　　根據(jù)行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為和他人的行為兩種。

　　按有無內(nèi)含引發(fā)法律關系易化的自覺意思，可將當事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動等)兩類。

　　人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權行為等)。

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