2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十一章重點(diǎn)

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　　第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容：1招商及承租戶組合;2、零售技術(shù);3、物業(yè)維護(hù);4、營(yíng)銷;5、保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理;6、財(cái)務(wù)管理。

　　策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的更高層次。

　　(一)選址與規(guī)劃，零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。

　　經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作：(一)、中心地理論;(二)、同類零售店聚集理論，只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在著較小的差異(這也就是所謂的“最小差異化”概念)，那么僅靠降低價(jià)格是無(wú)法壟斷整個(gè)市場(chǎng)的，因此銷售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。這是因?yàn)橄M(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個(gè)非價(jià)格因素。(三)、需求的外部效應(yīng)理論;主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來(lái)了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來(lái)的好處。主力店往往是連鎖型的大型超級(jí)市場(chǎng)或者知名的百貨商店。

　　1、租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化;2、引入主力店以帶來(lái)大量客流;邀請(qǐng)若干主力店入住將會(huì)大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內(nèi)的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應(yīng)。主力店通常是大型百貨商場(chǎng)或者連鎖超級(jí)市場(chǎng)。3、空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)。

　　制定租賃方案和勝地賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

　　A租戶選擇(一)聲譽(yù);(二)財(cái)務(wù)能力;(三)租戶組合與位置分配;(四)租戶需要的服務(wù)。

　　租金確定與調(diào)整：(一)基礎(chǔ)租金;(二)百分比租金;(三)代收代繳費(fèi)用和凈租約;(四)租金的調(diào)整;對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。

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