物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)糾紛處理范例精解(5)

　　范例五 山墻公用面積如何分?jǐn)傆嬎?/p>

　　答：國家建設(shè)部建房(1995年)517號文件，關(guān)于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t(試行)》中，對山墻一律按共用墻計算，即山墻的水平投影面積的一半計入公用建筑面積，然后把總公用建筑面積按套內(nèi)建筑面積占套內(nèi)總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)�，計入商品房銷售面積內(nèi)。

　　附：

　　法規(guī)一：商品房銷售面積計算及公用?建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)

　　第一條 根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定《商品房銷售面積計算及公用建設(shè)面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)

　　第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。

　　第三條 商品房銷售以建設(shè)面積為面積計算單位。建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。

　　第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積(地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除)。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)應(yīng)與分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓�用建筑面積

　　第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

　　1?套(單元)內(nèi)的使用面積;

　　2?套內(nèi)墻體面積;

　　3?陽臺建筑面積。

　　第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：

　　1?套(單元)內(nèi)的使用面積

　　住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。

　　2?套內(nèi)墻體面積

　　商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。

　　商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

　　非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　3?陽臺建筑面積

　　按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。

　　4?套內(nèi)建筑面積的計算公式為：

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

　　第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1?電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;

　　2?套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平面積計算原則。

　　第九條 公用建筑面積計算原則

　　凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

　　公用建筑面積按以下方法計算：

　　整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用房間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

　　第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計算

　　將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和

　　第十一條 公用建筑面積分?jǐn)傆嬎?/p>

　　各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓�用建筑面積。

　　分?jǐn)偟墓�用建筑面積=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

　　第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。

　　第十三條 本規(guī)則由建設(shè)部解釋。

　　第十四條 本規(guī)則自1995年12月1日起施行。

　　(國家建設(shè)部制訂)

　　法規(guī)二：城市商品房預(yù)售管理辦法

　　法規(guī)三：商品房購銷合同(標(biāo)準(zhǔn)文本)

　　法規(guī)四：商品住宅性能認(rèn)定管理辦法(試行)

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