物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料：物業(yè)估價的基本要素

　　物業(yè)估價的基本要素

　　(一)估價對象物業(yè)估價的對象是指被評估的各類物業(yè)，包括國家、集體組織和個人擁有的物業(yè)。被評估的物業(yè)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及物業(yè)的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其他權(quán)利;既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個人所有的財產(chǎn)。被評估的物業(yè)從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經(jīng)營場所等。

　　(二)估價目的物業(yè)估價的目的是指為何種需要而評估物業(yè)的價格。特定的經(jīng)營活動構(gòu)成物業(yè)估價特定的估價目的。它包括以下兩方面的內(nèi)容：第一，估價目的要求與采用的價格類型相匹配。特定的估價目的要求特定的價格類型。第二，物業(yè)價格構(gòu)成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)估價的目的主要是為了解決如下問題：(1)物業(yè)交易(包括物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押);(2)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動;(3)物業(yè)課稅、保險;(4)土地(地產(chǎn))與房產(chǎn)管理;(5)物業(yè)糾紛處理。

　　(三)估價主體物業(yè)估價的主體就是進行估價的機構(gòu)。為了做好物業(yè)估價，估價主體不僅要通曉物業(yè)估價的理論、方法、技巧，還要具備經(jīng)濟、會計、規(guī)劃、建筑以及物業(yè)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、消費習(xí)俗等多方面的知識，需要理論與實踐的高度結(jié)合。隨著物業(yè)估價管理工作的展開，為了保證估價工作的質(zhì)量，國家對物業(yè)估價進行了規(guī)范，規(guī)定了估價主體必須具有一定的專業(yè)資格，具有法人資格的物業(yè)估價機構(gòu)是物業(yè)估價的主體，任何個人不得單獨從事物業(yè)估價。目前，中國從事物業(yè)估價的合法機構(gòu)有經(jīng)國家主管部門批準成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)、土地估價機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)。此外，國家要求從事物業(yè)估價工作的人員具有相應(yīng)的專業(yè)資格，并建立了注冊房地產(chǎn)估價師制度、土地估價師制度和注冊資產(chǎn)評估師制度。建設(shè)部、國家土地管理局及國有資產(chǎn)管理局分別對注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師實行行政與專業(yè)管理。要想成為注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和注冊資產(chǎn)評估師，除了必須有合乎要求的學(xué)歷、專業(yè)背景外，還須具有規(guī)定的工作年限，并通過全國性的專業(yè)考試。

　　(四)估價標準物業(yè)估價標準是指估價中應(yīng)遵循的公允的價格標準，這一價格標準是公開市場價值。公開市場價值是指在公開市場條件下物業(yè)最可能實現(xiàn)的價格。因此，物業(yè)的評估價格是客觀的價格，又稱公平價格，而不是委托當(dāng)事人或估價人員所希望或認定的價格。

　　物業(yè)估價目的與物業(yè)價格類型要相匹配。由于估價目的的不同，即衡量物業(yè)價值的出發(fā)點不同，導(dǎo)致對同一物業(yè)產(chǎn)生不同的價值觀點，從而對物業(yè)價值的計量產(chǎn)生各種類型的價格。美國著名土地經(jīng)濟學(xué)家雷利。巴洛維對此有以下精辟的描述：“不動產(chǎn)經(jīng)濟價值的一些重要概念，可以用一個經(jīng)營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時他在他的財產(chǎn)中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將其財產(chǎn)作為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有21萬美元的貸款價值。估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)稅收價值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售其財產(chǎn)，在與不動產(chǎn)經(jīng)紀談妥以后，他決定標價30萬美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價值。上面這五個數(shù)字中，每一個都代表著一個經(jīng)濟價值的衡量，每一個數(shù)字都有一種解釋和合理性。”[1]正是由于衡量物業(yè)價值的角度不同，物業(yè)有下列價值類型：估定價值(課稅價值)、投保價值、貸款價值、賬面價值、租賃價值、市場價值、清算價值、征用價值、交換價值、使用價值。這些價值形成的價格不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業(yè)估價必須采用統(tǒng)一的價值標準，以實現(xiàn)其正確反映和提供價值尺度的功能。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(五)估價程序物業(yè)估價程序是指物業(yè)估價工作中反復(fù)實踐而總結(jié)出來的科學(xué)、合理的工作步驟。嚴格地按估價程序進行估價，能增強估價工作的計劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價工作效率，保證估價工作質(zhì)量。

　　(六)估價方法物業(yè)價格通常可從三個途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業(yè)估價的三大基本方法。這三個途徑對應(yīng)的基本方法是：(1)市場法，即最近時期類似的物業(yè)在市場上的交易價格如何;(2)成本法，即重新建造同類物業(yè)的花費如何;(3)收益法，即使用同類物業(yè)在將來的收益額如何。各種估價方法在一定程度上相互滲透，相互聯(lián)系。市場法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關(guān)參數(shù)進行修正計算，成本法和收益法也要從市場獲取基本參數(shù)。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場比較法、成本法和收益法三大基本估價方法。其他估價方法如假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法、長期趨勢法、路線價法等是在這三大基本方法的基礎(chǔ)上派生出來的。

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