物業(yè)管理師輔導：房產(chǎn)價格管理的對象和內(nèi)容

　　房產(chǎn)價格管理的對象和內(nèi)容

　　1?房產(chǎn)價格管理的對象：凡是在流通領域內(nèi)以各種方式和價格進行貨幣交換的房屋，或者因某種原因需要評估價值或價格的房屋，均屬于房產(chǎn)價格管理的對象。具體說來，大致有以下一些方面：(1)各類新建商品房的出售價格;(2)各種不同所有制舊房的買賣價格;(3)各類新建商品住宅和非住宅的租賃價格;(4)各種不同用途的舊房的租賃價格;(5)住房制度改革中新、舊住房的出售與出租價格;(6)機關、團體、軍隊、學校、企事業(yè)單位之間轉讓房屋產(chǎn)權或出租房屋使用權的價格;(7)以房產(chǎn)做投資與國內(nèi)企業(yè)或外商合資、合營、合作企業(yè)的房產(chǎn)入股價格或租賃價格;(8)各類房產(chǎn)保險、納稅的基本價格;(9)拍買房產(chǎn)的標底價格;(10)拆遷房屋的補償價格;(11)各類房產(chǎn)的抵押、典當價格;(12)落實政策收購房屋的價格;(13)繼承、贈與、析產(chǎn)房屋的價格;(14)政府有關部門收購危險房屋的價格;(15)各類房產(chǎn)的交換價格;(16)評估企業(yè)固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價值或價格;(17)以自有房產(chǎn)與他人合作擴建、改建房屋的價格;(18)以其它形式買賣、租賃、交換房屋的價格。

　　以上各類房屋的價格或價值，都屬于價格管理的對象，每項價格的議定，都要事先經(jīng)房地產(chǎn)管理機關進行評估。其中，屬于交易價格的，必須報房地產(chǎn)交易管理部門審核批準。屬于租賃價格的，必須報房屋所在地房管機關審核同意。

　　2?房產(chǎn)價格管理的內(nèi)容房產(chǎn)價格管理，既是整個商品價格管理的一部分，又是一項專業(yè)性管理。它內(nèi)容豐富，任務繁重。從房產(chǎn)的生產(chǎn)、流通到消費都需要價格管理，都含有價格管理的內(nèi)容。房產(chǎn)價格管理的主要內(nèi)容是：

　　(1)制定房產(chǎn)價格標準：房產(chǎn)價格標準，是指一個城市同一類別等級房屋的平均價格，是進行房產(chǎn)價格評估的依據(jù)。制定房產(chǎn)價格標準，是指政府主管部門為適應房產(chǎn)買賣、抵押與租賃的需要，根據(jù)不同結構、不同標準的房屋的社會平均建設成本和地段環(huán)境差價，參照市場供求狀況，對各種不同類型的房屋制定的多種買賣價格標準與多種租賃價格標準。制定房產(chǎn)價格標準的根本目的，在于保障進入流通領域的房產(chǎn)以公平合理的價格成交，維護交易各方的合法經(jīng)濟權益，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。

　　房產(chǎn)價格標準，是房產(chǎn)價格評估的準繩，是審核房產(chǎn)成交價格的依據(jù)，是交易雙方議定價格的基礎。

　　1)制定房產(chǎn)價格標準的依據(jù)。制定房產(chǎn)價格標準，有賴于房產(chǎn)價格體系的建立，沒有健全的價格體系，就不會有完整的價格標準。目前，我國實行的國家定價、國家指導價和市場調(diào)節(jié)價等三種價格形式，構成了社會商品的價格體系，也構成了房屋商品的價格體系。有了這種價格體系，房產(chǎn)價格管理部門就可以根據(jù)房屋商品化的方針，根據(jù)房產(chǎn)所有權性質與房屋使用性質的不同，根據(jù)房屋商品流向與需求者經(jīng)濟承受能力的不同，分別制定不同的房產(chǎn)價格標準，應用于不同種類、不同方面的價格管理與評估。

　　2)各類房產(chǎn)價格標準的構成。房產(chǎn)價格標準，一般由房屋的基價和調(diào)劑價兩部分構成。房屋的基價，是指房屋的基本價格。房屋的調(diào)劑價是指房屋價格的調(diào)劑因素。例如，新舊房屋的買賣價格，均以建筑面積的綜合造價或重置成本價為基價，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層和新舊程度等條件的差異，作為對房屋基價的調(diào)劑因素。在評估房屋基價的基礎上，再按調(diào)劑因素對房屋基價進行調(diào)整，即可評出房屋買賣的具體價格。又如，新舊房屋的租賃價格，均以由幾項因素構成的月平均租金為基價，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層、設備、裝修等條件的差異，作為對租金基價的調(diào)劑因素，在評估房屋租金基價的基礎上，再按調(diào)劑因素對租金基價進行調(diào)整，即可評出房屋租賃的具體價格。

　　房產(chǎn)價格標準制定以后，還要根據(jù)市場行情的變化，不斷進行調(diào)整。新建商品房的價格標準，一般都隨著綜合造價的審定及時進行了調(diào)整。需要定期調(diào)整價格標準的主要是舊房，調(diào)整舊房價格的周期一般以一至三年調(diào)整一次為宜。

　　3)制定房產(chǎn)價格標準的程序。制定房產(chǎn)價格標準的程序，大體可分為以下六個步驟：

　　a?提出任務，明確目標。即確定所擬房產(chǎn)價格標準的類型和依據(jù)。

　　b?調(diào)查研究，搜集資料。主要是通過計劃、統(tǒng)計、物價、銀行和房屋開發(fā)管理、設計、施工等部門，搜集與制定房產(chǎn)價格標準有關的單方造價、地段差價、市場供求狀況等數(shù)據(jù)資料。

　　c?擬定價格標準方案。在調(diào)查研究基礎上，綜合房屋的單方造價與各種調(diào)劑因素的構成情況，擬定出各類不同結構、不同標準與不同用途的房產(chǎn)價格標準方案。

　　d?廣泛征求有關部門意見。一般來說，要征求計劃、建設、物價、銀行、法制辦等部門的意見，對方案進行修改、補充，使之趨于完善。

　　e?上報省、市人民政府審批。房產(chǎn)價格標準必須經(jīng)省、市人民政府批準，方具有權威性和法律效力。

　　f?組織貫徹實施。房產(chǎn)價格標準經(jīng)省、市人民政府批準頒布以后，房地產(chǎn)機關和有關部門要積極組織力量認真貫徹執(zhí)行。

　　(2)進行房產(chǎn)價格評估：房產(chǎn)價格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價格或價值的評議和估算。

　　房產(chǎn)價格評估的原則是：以房屋的結構、類型、標準、裝修、設備、新舊程度、地段環(huán)境、朝向、樓層等條件為基礎，以房產(chǎn)價格標準為依據(jù)，以客觀公正的立場為準則，以嚴謹?shù)目茖W方法為手段，以評定公平合理的價格為目的。

　　房產(chǎn)價格評估，既是加強房產(chǎn)價格管理的基本內(nèi)容，又是實現(xiàn)房產(chǎn)價格管理的重要手段。房產(chǎn)價格評估的內(nèi)容與房產(chǎn)價格管理的內(nèi)容相一致。通過價格評估，對各類不同的房產(chǎn)評出合理的價格，可以使國家的房產(chǎn)價格政策得以貫徹執(zhí)行，使政府制定的房產(chǎn)價格標準落在實處，進而調(diào)控房地產(chǎn)市場，保持房產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定。

　　(3)審批房產(chǎn)成交價格：審批房產(chǎn)成交價格，是指一切房產(chǎn)的買賣價格和非居住用房的租賃價格，在雙方當事人成交以前，都要經(jīng)過房地產(chǎn)管理機關審核批準。否則，成交的價格就是不合法的。

　　審批房產(chǎn)成交價格，主要是審查交易雙方議定的買賣或租賃價格是否符合國家和地方政府的規(guī)定，有沒有價格過高或價格過低以及隱價瞞價情況。其目的在于了解市場行情，保護合法交易，控制房價上漲幅度，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)機關審批房產(chǎn)成交價格，是加強房產(chǎn)價格管理的重要環(huán)節(jié)，必須認真抓好。然而，從目前實際情況來看，許多城市尚未把房產(chǎn)成交價格的審批工作全面管理起來，尤其是對新建商品房的成交價格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市雖然建立了出售新建商品房的價格申報審批制度，但對開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實際售價卻不加過問，事實上尚未全面管起來。有些公有房屋和私有房屋的買賣、租賃價格，根本沒有經(jīng)過房地產(chǎn)管理機關審批，就私下成交了。由此證明，當前的價格管理工作還存在薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，應當加緊努力，盡快改變這種局面。

　　(4)查處房產(chǎn)價格違法行為：房產(chǎn)價格違法行為，是指房產(chǎn)買賣或租賃雙方當事人違反國家和地方政府房產(chǎn)價格管理的政策規(guī)定，未經(jīng)房地產(chǎn)管理機關進行評估和批準，私自議價成交，任意抬高或壓低房產(chǎn)價格，隱價瞞租、偷漏稅費等違法行為。加強房產(chǎn)價格的檢查監(jiān)督，查處違法行為，是房產(chǎn)價格管理的重要環(huán)節(jié)。在私自定價成交者中，有些人是由于不了解政府的政策規(guī)定，法制觀念淡薄。而另一些人則是明知故犯，有意逃避主管部門的管理和監(jiān)督。隱價瞞價者一般是為了欺騙政府，偷漏稅費。任意抬高房價者，大多發(fā)生在機關、企事業(yè)單位購租集體單位的公房或個人的私房方面。而任意壓價出售房屋者，則大多發(fā)生在機關、企事業(yè)單位向職工出售公有住房方面。其結果是國家不應該支付的房價款付出去了，國家應該收回的房價款和有關稅費卻收不進來，使國家、地方和單位蒙受重大經(jīng)濟損失。由此可見，查處房產(chǎn)價格違法行為，加強房產(chǎn)價格管理工作，直接關系國家、單位、個人三者利益關系，是一項極為重要的任務。

　　查處房產(chǎn)價格違法行為的重點，在于對成交的房產(chǎn)價格加強檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止私自議價成交、隱價瞞租、任意抬高或壓低房產(chǎn)價格等不法行為。各級房產(chǎn)價格管理部門和工作人員應當樹立堅強的事業(yè)心與責任感，堅決同各種違反房產(chǎn)價格政策的行為作斗爭。對已經(jīng)查出的違法案件，要及時做出嚴肅處理，切實保障國家的經(jīng)濟利益不受損失，同時，保障企事業(yè)單位和個人的合法經(jīng)濟權益。

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