物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)：合同法基礎(chǔ)知識(shí)

　　二、合同的訂立

　　合同的訂立，是指締約人為意思表示并達(dá)成合意的過程，分為要約與承諾兩個(gè)階段。它不同于合同的成立和生效。

　　5.《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制

　　(1)提供格式條款的一方：

　　應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù);

　　采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。

　　(2)提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

　　(3)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)該按照通常理解予以解釋。

　　對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)采用非格式條款。

　　三、合同的履行

　　指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。

　　1.合同履行應(yīng)當(dāng)遵循如下原則

　　(1)適當(dāng)履行原則。

　　(2)協(xié)作履行原則。

　　(3)情事變更原則。

　　2.合同履行中的抗辯權(quán)

　　抗辯權(quán)：是在符合法定條件時(shí)，一方對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利?？罐q權(quán)是債務(wù)人對(duì)抗債權(quán)人的工具。

　　(1)同時(shí)履行抗辯權(quán)。

　　(2)先履行抗辯權(quán)。此抗辯權(quán)保護(hù)后履行一方。

　　(3)不安抗辯權(quán)。此抗辯權(quán)保護(hù)先履行一方。

　　四、違約責(zé)任

　　是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。

　　違約責(zé)任可以由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

　　1.違約責(zé)任的歸責(zé)原則

　　我國《合同法》采取的是嚴(yán)格責(zé)任的(無過錯(cuò)責(zé)任)歸責(zé)原則，即不以違約人有過錯(cuò)為條件，只要有違約行為，即構(gòu)成違約。

　　2.違約行為的形態(tài)

　　(1)預(yù)期違約。

　　(2)不能履行。

　　(3)拒絕履行。

　　(4)遲延履行。

　　(5)不完全履行。

　　(6)受領(lǐng)遲延。

　　3.免責(zé)事由

　　當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括：

　　(1)免責(zé)條件。

　　(2)免責(zé)條款。

　　4.承擔(dān)違約責(zé)任的方式

　　(1)強(qiáng)制履行

　　債務(wù)人違約后，如債務(wù)履行仍有可能時(shí)，債權(quán)人可請(qǐng)求法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)。

　　下列情形不得強(qiáng)制履行：1)法律上或者事實(shí)上不能履行;2)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行;3)履行費(fèi)用過高;4)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括：令債務(wù)人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失

　　賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括： 1)一方有違約行為;2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;3)違約行為與損害后果之間有因果關(guān)系。

　　損失賠償額的確定：1)損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失(包括合同履行后可以獲得的利益)，2)但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　注意：1)受害人對(duì)于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過錯(cuò)時(shí)，法院可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。2)當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。3)當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

　　(3)違約金

　　違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

　　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;

　　約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　六、合同的解釋

　　合同解釋的原則有：

　　1.客觀解釋原則：又稱文義解釋原則。

　　2.整體解釋原則。

　　3.目的解釋原則。

　　4.習(xí)慣解釋原則。

　　5.誠信解釋原則。

　　七、買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

　　八、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。

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