物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：風(fēng)險(xiǎn)與安全管理(1)

　　一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及其防護(hù)$lesson$

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)

　　1.管理模式風(fēng)險(xiǎn)

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于管理零售商業(yè)物業(yè)的方式不盡相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者是項(xiàng)目部。管理方式的不同導(dǎo)致企業(yè)所承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)程度也存在差異，甚至是本質(zhì)的區(qū)別。

　　成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響，可以說是在項(xiàng)目和物業(yè)管理企業(yè)之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜，不利于迅速開展工作。

　　除了子公司之外的其他形式都屬于非法人機(jī)構(gòu)，不承擔(dān)民事責(zé)任，項(xiàng)目一旦發(fā)生問題，物業(yè)管理企業(yè)難逃干系。另外，項(xiàng)目的賬目要與物業(yè)管理企業(yè)合并，這中間存在著非常復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系，如果處理不好則會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生一系列不利影響。

　　2.產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)

　　投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有以下三種：(1)完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東的身份;(2)將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東;(3)全部出售套現(xiàn)。

　　當(dāng)?shù)谝环N現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，投資商是第一大股東，具有處置物業(yè)管理權(quán)的責(zé)任和權(quán)利。因此，在與物業(yè)管理企業(yè)談判專業(yè)管理合同、簽署合同以及履約方面承擔(dān)著全部或大部的責(zé)任和義務(wù)，沒有任何法律障礙。其聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的決定，具有惟一性和專屬性。

　　但是除了第一種情況之外，其他任何一種情況的出現(xiàn)，都會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行和有效管理產(chǎn)生影響和制約。由于產(chǎn)權(quán)分散、業(yè)主眾多，意見難以集中。而大部分業(yè)主又沒有管理零售商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，憑想象和主觀推斷的人不在少數(shù)。更有甚者，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的人中有相當(dāng)多的是屬于投資行為，期望通過經(jīng)營(yíng)在短期內(nèi)產(chǎn)生良好的效益，收取利潤(rùn)回報(bào)。有的受投資商片面宣傳，以高價(jià)購(gòu)得產(chǎn)權(quán)，加大了對(duì)項(xiàng)目良好經(jīng)營(yíng)前景的樂觀情緒，使得大家對(duì)管理的效益期望過高，對(duì)開業(yè)后的盈利能力持過高的不切合實(shí)際的期望。這些對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)都是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┥鲜銎谕麩o法實(shí)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)人將很可能拒交管理費(fèi)用，不服從或不參加統(tǒng)一的促銷活動(dòng)和統(tǒng)一的管理，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況的持續(xù)惡性循環(huán)。

　　3.管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)

　　在零售商業(yè)項(xiàng)目的管理上，特別要注意投資商、經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任和管理范圍的劃分，避免權(quán)責(zé)不清、互相推諉帶來的風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于僅負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理的物業(yè)管理企業(yè)而言，下面的工作應(yīng)由其負(fù)責(zé)：(1)開閉店;(2)室外保潔和門前三包;(3)室內(nèi)公共區(qū)域保潔;(4)顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的投訴處理;(5)與政府相關(guān)管理部門的聯(lián)系、匯報(bào)及提交相應(yīng)報(bào)表或資料;(6)整體殿堂的裝飾裝潢;(7)節(jié)假日促銷活動(dòng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和安排;(8)外圍和室內(nèi)公共區(qū)域保安;(9)公共區(qū)域的供水供電供暖;(10)共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng);(11)承租面積的裝修管理審批。而下面的工作則不屬于物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)之列：(1)顧客退換貨;(2)收銀及長(zhǎng)短賬;(3)承租區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、安全管理;(4)非物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與辭退;(5)庫(kù)房物品的管理及安全工作;(6)承租商各自的工商稅務(wù)手續(xù);(7)承租區(qū)域的裝修質(zhì)量。

　　4.墊款風(fēng)險(xiǎn)

　　有時(shí)投資商或委托方要求物業(yè)管理企業(yè)墊付零售商業(yè)項(xiàng)目的開辦費(fèi)用，這存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)投資商或委托方?jīng)]有足夠資金支持的情況下更是如此。有時(shí)對(duì)方就會(huì)以無法償還墊款為由，提出更為苛刻的條件，強(qiáng)迫物業(yè)管理企業(yè)同意。

　　5.突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)

　　一般來說，合同中對(duì)突發(fā)事件的性質(zhì)都有明確的規(guī)定，大都?xì)w入不可抗力的范圍中。一旦發(fā)生，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)造成巨大的而且是直接的影響，因此必須高度重視。2003年春夏之交在中國(guó)發(fā)生的“非典”疫情，無疑是當(dāng)年所有服務(wù)行業(yè)面臨的最大的突發(fā)事件，企業(yè)損失不可估量。什么時(shí)間發(fā)生，發(fā)生什么樣的事件都是無法事先預(yù)測(cè)的。惟一的辦法就是建立健全防范機(jī)制，在事件發(fā)生后的最短時(shí)間內(nèi)采取最有效的辦法，使損失減少到最低程度。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)

　　1.建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

　　為確保物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)利益不受損害，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)管理過程中實(shí)行預(yù)警制度，即要根據(jù)收支計(jì)劃和實(shí)際財(cái)務(wù)運(yùn)作測(cè)算出收支保本點(diǎn)，規(guī)定一旦低于保本點(diǎn)多少幅度時(shí)，企業(yè)就要自動(dòng)進(jìn)入警戒。當(dāng)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程中財(cái)務(wù)狀況接近該警戒線時(shí)，項(xiàng)目總經(jīng)理要及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理提交預(yù)警報(bào)告，其中應(yīng)包括預(yù)先對(duì)財(cái)務(wù)狀況的前景做出的預(yù)測(cè)與分析、如何扭轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)狀況的措施及設(shè)想、需委托方及物業(yè)管理企業(yè)給予的支持等。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要密切注視改進(jìn)措施的實(shí)施情況，將虧損萌芽消滅在收支保本點(diǎn)以前。

　　2.把握重要環(huán)節(jié)

　　為保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的利益，在物業(yè)管理合同中應(yīng)格外強(qiáng)調(diào)和認(rèn)真制定下列條款的內(nèi)容：(1)合同文本的最終確定應(yīng)征得全體業(yè)主或租戶的一致同意和認(rèn)可;(2)全體業(yè)主和租戶對(duì)按時(shí)全額交費(fèi)承擔(dān)責(zé)任和義務(wù);(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主或租戶處理方式的認(rèn)可;(4)對(duì)前期投資商向個(gè)別業(yè)主承諾的處理方式;(5)少數(shù)服從多數(shù)原則的認(rèn)可;(6)對(duì)服從統(tǒng)一管理的承諾;(7)啟動(dòng)資金的管理和使用;(8)物業(yè)管理費(fèi)用不足時(shí)的處理程序;(9)投資商前期工作與后期物業(yè)管理的銜接;(10)物業(yè)管理企業(yè)退出管理的方式、條件。

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