2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法8

　　第三章 物業(yè)管理的基本制度$lesson$

　　★★★條例確立了七項物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度

　　一、業(yè)主大會制度：條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　★業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?，F(xiàn)實物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的三種人：房屋所有權(quán)證書持有人;房屋共有權(quán)證書持有人;待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

　　★★業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利：

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　9.監(jiān)督物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　★★業(yè)主的義務(wù)：

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　2.遵守物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　★業(yè)主大會：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　★成立業(yè)主大會的限制與選擇：

　　1.一個物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會;

　　2.同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé);

　　3.條例規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

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