2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法9

　　★★業(yè)主大會籌備：$lesson$

　　(1)成立業(yè)主大會籌備組(在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成)

　　(2)業(yè)主籌備組的工作內(nèi)容：確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案;確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);確定業(yè)主委員會侯選人產(chǎn)生辦法及名單;做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　(3)籌備業(yè)主大會的工作要求：業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案的同時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。

　　★★業(yè)主大會的成立：

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議。主要內(nèi)容：報告業(yè)主大會的籌備工作情況;宣讀業(yè)主名冊和首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;宣讀業(yè)主委員會委員侯選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

　　★★業(yè)主大會的職責(zé)：

　　制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監(jiān)督實施;制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　★★★業(yè)主大會活動規(guī)則：

　　1.業(yè)主大會會議：定期會議和臨時會議，都由業(yè)主委員會組織召開。

　　臨時會議召開的條件：20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人：業(yè)主只能委托代理人代理事項、不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選;業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見;業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。

　　3.業(yè)主大會決定事項的表決效力：一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過;重大事項實行特別多數(shù)表決原則，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會不符合上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。

　　★業(yè)主委員會。條例明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

　　★★業(yè)主委員會的職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。除首次業(yè)主大會會議處，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會籌備和召開。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施。

　　5.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

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