2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法13

　　四、物業(yè)承接查驗(yàn)制度 條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。$lesson$$lesson$

　　★★★物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義：(1)有利于明確各方責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用;(2)可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義;(3)可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

　　★物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容：物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案;業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。

　　(一)物業(yè)管理資料移交：1.竣工驗(yàn)收資料;2.技術(shù)資料;3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;4.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

　　1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收：(1)對(duì)給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類(lèi)閥閘是否靈活，各類(lèi)配件，支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn);(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書(shū);(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證;(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收：(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整;(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站;(4)停車(chē)場(chǎng)是否符合交通管理部門(mén)要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施;(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲(chóng)害。

　　★物業(yè)的保修責(zé)任：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。

　　說(shuō)明：兩書(shū)(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》)主要針對(duì)物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無(wú)規(guī)定，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期(四種資質(zhì)三個(gè)等級(jí))。

　　★物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可，之所以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：1。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān);2。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度;3。針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　★★★物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)