2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法37

　　★★建筑物區(qū)分所有權(quán)$lesson$

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán) 由區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：(1)內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利必須一起處分，不得單獨(dú)處分。(3)標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體。(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專(zhuān)有權(quán) 專(zhuān)有權(quán)是指業(yè)主就其專(zhuān)有部分所享有的所有權(quán)，這種專(zhuān)有權(quán)在性質(zhì)上是屬于空間權(quán)，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的利用，不得妨礙建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專(zhuān)有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。

　　3.業(yè)主的共有權(quán) 共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　★用益物權(quán) 用益物權(quán)即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán);其標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn);是獨(dú)立物權(quán)。

　　★★擔(dān)保物權(quán)

　　是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的物定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償。

　　擔(dān)保物權(quán)的特征：從屬性、不可分性、物上代位性

　　我國(guó)擔(dān)保法的三種擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)

　　(一)抵押權(quán) 對(duì)于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。

　　1.抵押物 我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定了可以抵押的財(cái)產(chǎn)和不得抵押的財(cái)產(chǎn)(見(jiàn)教材)

　　2.抵押合同(見(jiàn)教材)

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍：抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓?zhuān)旱盅浩陂g，抵押人轉(zhuǎn)讓己辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物己經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。

　　(3)抵押權(quán)的保全：抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　4.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　(1)抵押實(shí)現(xiàn)的順序 同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)。登記的抵押權(quán)中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償;順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。在沒(méi)有登記的抵押權(quán)中，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

　　(2)實(shí)現(xiàn)的方式 債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償，抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　(3)第三人的追償權(quán) 為債務(wù)人提供抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

　　(二)質(zhì)權(quán)

　　(三) 留置權(quán)

　　債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金，留置物保管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)留置權(quán)的費(fèi)用。

　　1.留置權(quán)產(chǎn)生的條件

　　留置權(quán)須具備的積極條件：

　　(1)債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。留置權(quán)只能在動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生。

　　(2)債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。

　　(3)須債權(quán)己屆清償期。

　　留置權(quán)產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列清形之一則不能產(chǎn)生留置權(quán)：

　　(1)留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)不得違背公序良俗。

　　(2)不得違背當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的物。

　　2.留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)： 債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同中約定，債權(quán)人留置財(cái)產(chǎn)后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在不少于兩個(gè)月的期限內(nèi)履行債務(wù)。債權(quán)人與債務(wù)人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務(wù)人財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定兩個(gè)月以上的期限，通知債務(wù)人在該期限內(nèi)履行債務(wù)。債務(wù)人逾期仍不履行的，債權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置物折價(jià)，也可以依法拍賣(mài)、變賣(mài)留置物。留置物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。