物業(yè)租賃概述

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　　一、物業(yè)租賃及其特征

　　(一)物業(yè)租賃的概念

　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產市場中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經營管理活動中的重要工作內容。

　　房屋租賃的含義有以下兩點：

　　(1)出租人必須是房屋所有權人。這個所有權人可以是自然人，也可以是法人;可以是所有權人自己，也可以是共有人(包括共同共有和部分共有);也可以是經所有權人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉租不等于出租，轉租人也不等于出租人。轉租只是附屬于出租的非獨立的活動。

　　(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經營、入股經營或合作經營等名義出租或轉租房產。

　　(二)房屋租賃的特點

　　房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式，它具有以下特征：

　　1.房屋租賃不轉移房屋的所有權

　　房屋租賃只轉移房屋權屬中的使用權，不轉移房屋的所有權。因此，承租人擁有的是房屋的占有權、使用權和部分收益權，房屋的處分權和最終收益權仍屬出租人所有。而且這種權屬的轉移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務將房屋和相應權利歸還出租人。

　　2.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

　　房屋租賃的標的是特定物而不是同類物。房地產租賃的標的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對標的物作詳細的、區(qū)別性的描述。

　　3.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系

　　房屋租賃關系是一種經濟契約關系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。

　　4.房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止

　　在房屋租賃的有效期內，即使出租房屋的所有權發(fā)生轉移，原租賃關系依然有效，房屋新所有權人必須承擔房屋原所有權人在租賃合同中確定的義務，尊重承租人的合法權益。

　　5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人

　　租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規(guī)定機關、團體、部隊及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內銷房等等。

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　　二、物業(yè)租賃的分類

　　依據(jù)不同的分類標準，物業(yè)租賃可作如下分類：

　　(一)按房屋所有權的性質劃分

　　按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

　　1.公房租賃

　　公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權的方式，由被授權的單位具體管理，按照我國的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有權人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利;自管公房由國家授權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產權證》或《房屋所有權證》。

　　2.私房租賃

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權人，既包括居民個人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機構。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產經營行為。

　　(二)按房屋租賃期限劃分

　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。

　　(1)定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結束日期，租期可以是一個星期，也可以是若干年。當期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變。因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　　(2)自動延期租賃。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達成，也可依法建立。當物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續(xù)時，協(xié)議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業(yè)管理者的權益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動延續(xù)等。

　　(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

　　當然，還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內的租賃;長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。

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　　(三)按物業(yè)租金的內涵劃分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　　(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。

　　(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費用外，還需負責支付房產稅、保險費等固定費用，承擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。

　　因為承租單元內部的水電氣熱等資源使用費屬于難以控制的變動費用，出租人不愿承擔此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負責支付此費用。習慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。

　　(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租金。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進入購物中心或超市時，就會進人租戶的商鋪購物，這就構成了一個雙贏的局面。百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質以及經營種類和宏觀經濟環(huán)境相關，有時懸殊甚大。

　　當出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預期的租金收入，還常在租約中訂立有強制收回使用權的條款，該條款就確定了一個租期內最低的租戶營業(yè)收入下限。當該限度在核算周期中未能達到租約要求時，出租人有權收回物業(yè)的使用權。另一種比較公平合理的做法是，當承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。

　　(四)其他劃分方式

　　還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產經營用房的租賃。

　　也可以按照承租人的性質，可分為國內租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國人、外國機構和港澳臺同胞及華僑在大陸設立辦事機構、租賃用房。

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　　三、物業(yè)租賃管理模式

　　物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔的責任不同。

　　(一)包租轉租模式

　　1.具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負責轉租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

　　2.雙方責任及利弊

　　包租轉租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉租模式，將市場風險轉移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔物業(yè)的租賃經營，又要負責物業(yè)的管理服務工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從經租活動中獲取一定的批零差價。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔風險。關鍵時批零售價的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風險。

　　(二)出租代理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主全權委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

　　2.雙方責任與利弊

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務。并根據(jù)合同承擔一定的責任，如管理不善或經租活動的失誤都將受到懲罰。但風險較少，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。

　　物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經租獲利有關，但從性質上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個業(yè)主和諸多承租人。

　　2.雙方責任及利弊

　　委托管理模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險。經租中的風險完全由業(yè)主承擔。因此經租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關，它只獲取物業(yè)管理和服務費用。

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　　四、房屋租賃的行政管理

　　為規(guī)范房屋租賃行為，加強城市房屋租賃管理，建設部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》(建設部令第42號)。該辦法規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內容有：

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程序

　　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　1.申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：書面租賃合同;房屋所有權證;當事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　2.審查

　　房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內容主要包括：

　　(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件;

　　(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;

　　(3)審查租賃合同的內容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等;

　　(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;

　　(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關稅費。

　　3.頒證

　　只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權行使否決權，判定租賃行為無效，不予登記。經主管部門審查合格后，準予登記。由房地產管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經登記備案的租賃合同是無效的經濟合同，只有通過登記的租賃活動，才受法律的保護。

　　(二)房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得《房屋所有權證》的;

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權屬有爭議的;

　　(5)屬于違章建筑的;

　　(6)不符合安全標準的;

　　(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;

　　(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

　　《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：

　　(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

　　(2)不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款;

　　(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

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