物業(yè)管理中的主要合同類型

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　　一、合同的概念

　　合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。人們根據合同所明確的權利義務關系，就稱為合同關系。隨著市場經濟體制的逐步建立與完善，整個社會的經濟活動，包括生產、銷售、分配與消費活動，都需要按照合同來進行，合同在整個社會中發(fā)揮著越來越重要的作用?！吨腥A人民共和國合同法》規(guī)定任何合同的訂立應遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。

　　就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)管理中的各種合同是開展物業(yè)管理工作的基礎。物業(yè)經營管理活動中物業(yè)管理企業(yè)提供的一切服務都可以在物業(yè)服務合同中體現(xiàn)出來，物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關系，最根本的依據就是物業(yè)服務合同。物業(yè)管理企業(yè)與其他專營企業(yè)之間發(fā)生的有關物業(yè)管理專項服務的法律關系，最根本的依據在于彼此之間簽訂的各項合同。收益性物業(yè)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關系，則要依靠兩者之間的租賃合同。

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　　二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型

　　物業(yè)管理活動中存在著大量的主體，根據合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：

　　(1)物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。物業(yè)建設單位在開發(fā)建設過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務合同的組成部分，如土地使用合同、設計規(guī)劃合同、建設施工合同、售房合同、水電供應合同、設備采購及安裝合同。

　　(2)前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同;物業(yè)服務合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務行為規(guī)范的合同。

　　(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同等。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同。物業(yè)管理活動必然要涉及到許多專營的業(yè)務，如垃圾清運、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項維修工程承包等。物業(yè)管理企業(yè)從專業(yè)化的角度出發(fā)，將這些專營業(yè)務通過簽訂合同承包給各專營公司，因此就形成了與物業(yè)管理活動有關的一系列專營合同。

　　對以管理服務為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務委托給物業(yè)管理企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權的經營，即物業(yè)管理企業(yè)不負責對物業(yè)的出租經營，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)只有管理權。因此，物業(yè)服務合同是這類企業(yè)物業(yè)管理活動中最主要的合同。

　　對于經營性的物業(yè)，如寫字樓、綜合樓、商廈等，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，如高級公寓、別墅等，物業(yè)管理進行的是出租經營與管理服務并重的物業(yè)管理。這種類型的物業(yè)管理，業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務委托給物業(yè)管理企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權的經營。業(yè)主在保持物業(yè)所有權的同時，通過簽訂租賃或承包協(xié)議的方式，將物業(yè)出租或承包給物業(yè)管理企業(yè)，由其負責該物業(yè)的出租經營與管理服務;業(yè)主通過定期收取租金或上繳承包金的方式收回投資，并獲取利潤。此時，物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有物業(yè)的管理權，而且也擁有物業(yè)使用權的經營權。其物業(yè)管理工作就是出租經營和管理服務并重，從某種意義上講，出租經營占有更重要的地位。對于這類企業(yè)來說，租賃合同管理是物業(yè)合同管理中的重要部分。

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　　三、物業(yè)管理合同的構成要素

　　在物業(yè)經營管理活動中，不論是那種類型的合同，其構成要素主要由如下部分構成：

　　(1)物業(yè)描述，旨在界定管理對象及其范圍;

　　(2)合同期限，旨在界定合同雙方責任和權力存續(xù)的時間;

　　(3)管理者的責任，旨在清晰界定物業(yè)經營管理服務具體工作內容及標準;

　　(4)業(yè)主的目標，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經營管理服務所要達到的目標，以便物業(yè)公司依此制定工作計劃、確定管理績效考核標準;

　　(5)管理者的權力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經營管理企業(yè)在提供服務的過程中，就有關決策問題可以行使的管理權限;

　　(6)物業(yè)經營管理服務報告的內容要求，旨在確定物業(yè)經營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經營管理報告中，具體應該包含的有關內容要求;

　　(7)服務費用及支付方式，確定服務費用的收費標準(包干制)或計算方法(酬金制)，以及該服務費用的支付方式;

　　(8)成本分配與使用，對物業(yè)經營管理過程中所發(fā)生的費用進行估算，并就其分配和使用方案作出安排。

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