大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　物業(yè)資產(chǎn)是企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一。英國近年一份對800家大型企業(yè)的調(diào)查顯示，物業(yè)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的30%。65%的澳大利亞公司和49%的歐美公司擁有自己的物業(yè)資產(chǎn)。但同時，這些資產(chǎn)的使用和管理常常被中高級管理人員置于市場營銷、財務(wù)管理、信息技術(shù)等之后，在一定程度上影響了企業(yè)和投資者的利益。

　　一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理

　　(一)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。

　　在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下六類細(xì)目：

　　(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費(fèi)用。

　　(2)在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額。

　　(3)土地：用于生產(chǎn)的土地費(fèi)用。

　　(4)租賃費(fèi)用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值。

　　(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。

　　(6)其他：無法歸人上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。

　　當(dāng)然，不同國家的會計準(zhǔn)則和處理方法不同，據(jù)此確定的企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)也有一些差異。

　　(二)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

　　隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)革命的推進(jìn)，許多企業(yè)因聯(lián)合、并購、重組及財務(wù)危機(jī)等進(jìn)行了戰(zhàn)略和結(jié)構(gòu)調(diào)整。在調(diào)整的過程中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用和地位受到了特別的重視。

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在對主營業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)而不是投資價值方面。

　　在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值。

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理能從以下幾個方面為企業(yè)帶來增值：

　　(1)經(jīng)營和管理過程知識;

　　(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)(獲取產(chǎn)品和服務(wù));

　　(3)使用和管理房地產(chǎn)及服務(wù)上的結(jié)盟;

　　(4)稀有的專業(yè)技術(shù)知識的收集;

　　(5)信息的機(jī)密性和可得到性;

　　(6)正式和非正式網(wǎng)絡(luò);

　　(7)風(fēng)險共享;

　　(8)行動和轉(zhuǎn)變;

　　(9)以競爭價格提供高質(zhì)量服務(wù);

　　(10)戰(zhàn)略規(guī)劃、預(yù)期與創(chuàng)新。

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有重要的作用。一方面，當(dāng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢不再過分依賴市場定位時，就會更多依靠對企業(yè)內(nèi)部特有的資源和潛在能力的開發(fā);另一方面，成功的企業(yè)應(yīng)該能夠通過管理和調(diào)控自身資產(chǎn)來創(chuàng)造或獲取有價值的資源，并使其他企業(yè)難以效仿。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理

　　大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產(chǎn)，因此物業(yè)資產(chǎn)管理是整個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效率取決于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，又對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生重要的影響。但當(dāng)這些物業(yè)較為分散時，很難建立統(tǒng)一的管理和評價標(biāo)準(zhǔn)，于是，企業(yè)就很可能忽視物業(yè)資產(chǎn)的管理。因此，需要重新思考物業(yè)資產(chǎn)管理的方法和步驟，以便幫助企業(yè)優(yōu)化企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)活動及產(chǎn)出之間的關(guān)系，從而推動企業(yè)獲得長遠(yuǎn)并可持續(xù)的發(fā)展。

　　通常，大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

　　沒有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準(zhǔn)確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。另外，物業(yè)資產(chǎn)清單不只是一個包含了企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的文件夾，通常，物業(yè)資產(chǎn)清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費(fèi)用、設(shè)備改建、設(shè)備新建及重置價值等內(nèi)容。

　　企業(yè)通常是在考慮出售、租用或者開發(fā)某種物業(yè)時，才緊急搜集相關(guān)信息。而一個好的物業(yè)資產(chǎn)清單，不只是為決策提供數(shù)據(jù)，還是一個戰(zhàn)略規(guī)劃的工具。高級執(zhí)行人員可以通過物業(yè)資產(chǎn)清單來決策考慮需要關(guān)注的物業(yè)項目及這些項目的重要性。

　　企業(yè)如果沒有這樣一個物業(yè)資產(chǎn)清單，就會丟掉一些機(jī)會。通常，當(dāng)一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000m2時，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。是否擁有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的能力，與企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)活動無關(guān)。當(dāng)然，編制過程中所需要的時間和資金會隨著企業(yè)的不同而有所不同，這要取決于企業(yè)的類型和記錄信息的屬性，大多數(shù)的企業(yè)都可以輕松完成這項工作。

　　一個編制完整的物業(yè)資產(chǎn)清單的過程，會使管理者的注意力集中到企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金價值中。對物業(yè)資產(chǎn)的價值評定就可以應(yīng)用投資分析方法，這樣，管理物業(yè)資產(chǎn)的過程就可以像對待一般資產(chǎn)的租戶一樣，對使用部門收取市場租金。

　　(二)設(shè)定管理目標(biāo)

　　有些非房地產(chǎn)領(lǐng)域的老師強(qiáng)烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟(jì)角度管理企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，爭取利潤最大化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤或者簡單的限制費(fèi)用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心或利潤中心。但現(xiàn)在的問題是多數(shù)企業(yè)既沒有把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心也沒有作為利潤中心，而將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源。

　　那些對物業(yè)資產(chǎn)設(shè)定了清晰的管理理念的企業(yè)，既可以控制成本、獲得剩余價值，又可以把物業(yè)資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中做多樣化的投資。如有些企業(yè)對所有物業(yè)資產(chǎn)采用簡單的同一方法，而另一些企業(yè)卻對自己的不同物業(yè)資產(chǎn)組合采用兩個或更多的目標(biāo)。在成本控制方面，物業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)服務(wù)于主營業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。

　　(三)控制成本

　　成本控制是物業(yè)資產(chǎn)管理最強(qiáng)的動機(jī)之一。大型企業(yè)中的高級管理層扮演著類似資產(chǎn)所有者的角色?？梢詫⑽飿I(yè)資產(chǎn)交給具體的管理人員進(jìn)行處置，并基于管理績效配以適當(dāng)?shù)募顧C(jī)制。單部門需與物業(yè)資產(chǎn)管理部門協(xié)商，達(dá)成租用協(xié)議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運(yùn)營成本。

　　在控制成本時，還需要考慮物業(yè)的其他機(jī)會成本。如美國一個知名的啤酒商，將位于著名旅游區(qū)內(nèi)、價值極高的物業(yè)用作啤酒生產(chǎn)中心。表面上看來，將該物業(yè)用作工業(yè)用途很不適宜。但經(jīng)過計算和比較，該物業(yè)在出售、出租或用作其他用途時，并不能獲得更多的利潤。因此，公司選擇將其用于生產(chǎn)用途，以發(fā)揮最大效益。

　　(四)適時處置資產(chǎn)并獲得收入

　　美國通用輪胎橡膠公司(General　Tire&Rubber　Company)曾以賬面價值12倍的價格售出位于華盛頓的一處物業(yè)。這給投資者和管理者展示了一些公司從物業(yè)資產(chǎn)組合處置中獲得超額現(xiàn)金收入的途徑。根據(jù)負(fù)責(zé)物業(yè)資產(chǎn)管理的子公司的經(jīng)理介紹，“幾年前，我們不會考慮出售該處物業(yè)。我們在該處的零售店每年能賺得賬面價值的25%。但隨著土地增值，零售店得保持原經(jīng)營績效22年，才能獲得現(xiàn)在售出的收入?！笨色@利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠加強(qiáng)借此企業(yè)經(jīng)營并重新組織資產(chǎn)組合。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　(五)進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資

　　有些企業(yè)早期從事的業(yè)務(wù)活動會帶來并積累一些物業(yè)。這些企業(yè)應(yīng)創(chuàng)建新部門來開發(fā)那些沒有被充分利用的物業(yè)資產(chǎn)的投資潛力。如美國一家名為Greyhound的公司近年創(chuàng)建了一個物業(yè)資產(chǎn)管理子公司，負(fù)責(zé)買賣、租賃物業(yè)資產(chǎn)。這一作法其實是Greyhound公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張后進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的自然舉動。自物業(yè)資產(chǎn)管理子公司成立后，已經(jīng)達(dá)成了220項左右的交易。公司工作人員開展了從買賣物業(yè)到物業(yè)資產(chǎn)估價等全過程的業(yè)務(wù)，不但為Greyhound主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了潛在的投資場所，還直接參與了子公司感興趣的房地產(chǎn)開發(fā)，如公共交通沿線的物業(yè)開發(fā)等。

　　(六)結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式

　　通常，一個企業(yè)經(jīng)驗越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費(fèi)用的同時保護(hù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動。

　　企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營活動不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，其選擇主要依賴于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”。如標(biāo)準(zhǔn)石油公司(Standard　Oil　Company)有一個專門機(jī)構(gòu)，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業(yè)。

　　(七)建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

　　一個物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以是一個部門，也可以是一個子公司。

　　通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保留對所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的處置權(quán)。此時的物業(yè)資產(chǎn)管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

　　子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門則對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立報稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業(yè)資產(chǎn)管理的服務(wù)，但隨著規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)務(wù)拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務(wù)。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，它也要承擔(dān)破產(chǎn)的后果。盡管大多數(shù)企業(yè)對子公司形式的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)心存疑慮，但這種公司對那些渴望從物業(yè)資產(chǎn)處置中尋求利潤的企業(yè)來說，是非常有益的選擇。

　　從國際經(jīng)驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當(dāng)然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

　　在選擇物業(yè)資產(chǎn)管理的從業(yè)人員時，對整個公司目標(biāo)的了解、工作經(jīng)歷及與高級管理層的關(guān)系等，與房地產(chǎn)專業(yè)知識同等重要。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總>>

　　(八)明確物業(yè)管理師的責(zé)任

　　通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個領(lǐng)域的活動：

　　(1)購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識別、區(qū)位選擇、物業(yè)購置、過剩物業(yè)的識別和處置、設(shè)計確定、施工監(jiān)督等。

　　(2)財務(wù)。包括資本預(yù)算、財務(wù)分析、物業(yè)稅評估等。

　　(3)管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。

　　一般來講，不一定要把上述活動在物業(yè)資產(chǎn)管理部門(或子公司)和企業(yè)內(nèi)其他部門之間進(jìn)行嚴(yán)格分配。但是，如果企業(yè)做出的決策影響到物業(yè)資產(chǎn)，這時，責(zé)任就會集中到提供咨詢意見的物業(yè)資產(chǎn)管理小組中。

　　把物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄的任務(wù)分配給物業(yè)資產(chǎn)管理小組，這很少有爭議。物業(yè)工作人員一般必須解決由現(xiàn)有設(shè)施的不足和缺陷所產(chǎn)生的問題，還要能發(fā)現(xiàn)項目的優(yōu)點(diǎn)和不足。如在建筑師和工程師決定用昂貴的、一般只用在大廳的一流石料來做安全通道時，物業(yè)管理師就應(yīng)對此決策的成本和效益進(jìn)行對比研究，并提出明確的贊成或反對意見。

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問

　　物業(yè)資產(chǎn)管理涉及面很廣，有必要聘請老師擔(dān)任資產(chǎn)管理顧問，特別對復(fù)雜的物業(yè)管理服務(wù)或問題，人們更愿意把它交給老師。通常，人們認(rèn)為專業(yè)人員――如律師、建筑師、銀行家、開發(fā)商等――擁有的專業(yè)知識能更好地幫助解決問題。

　　但是，企業(yè)應(yīng)該知道，物業(yè)資產(chǎn)管理顧問只會幫助制定計劃和執(zhí)行已經(jīng)安排好的項目，而不會判斷項目是否具有長期意義。很少有顧問會幫助設(shè)立物業(yè)資產(chǎn)管理項目的優(yōu)先次序。

　　當(dāng)然，應(yīng)要求顧問清晰了解企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務(wù)，以便為企業(yè)提供有針對性的而不是泛泛而談或華而不實的意見與建議。

　　三、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

　　要做出精細(xì)的決策，就要長期跟蹤一系列的數(shù)據(jù)，如效用、保險、稅務(wù)、修復(fù)和維護(hù)等成本的變動，可能獲得的毛收入，以及空置和使用的情況。為了準(zhǔn)確評估績效，企業(yè)應(yīng)該將物業(yè)資產(chǎn)同非物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的數(shù)據(jù)分開。如在一個制造類的設(shè)施中，建筑維護(hù)費(fèi)用要與設(shè)備維護(hù)費(fèi)分開，除非該設(shè)備是物業(yè)資產(chǎn)的一部分。

　　這些是非常繁瑣的工作，收集信息的全面性、準(zhǔn)確性很難保證，而且數(shù)據(jù)的及時更新也相當(dāng)困難?，F(xiàn)實中若沒有一個獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)信息系統(tǒng)，要做一個很好的物業(yè)資產(chǎn)管理決策是很困難的。

　　信息技術(shù)的發(fā)展給物業(yè)資產(chǎn)管理提供了便捷的工具?，F(xiàn)在，國外很多企業(yè)采用物業(yè)資產(chǎn)管理的專業(yè)軟件，極大地提高了物業(yè)資產(chǎn)管理的效率。

　　企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理在我國還是一個新領(lǐng)域?？梢灶A(yù)見，隨著我國大型企業(yè)的發(fā)展及市場競爭的加劇，對物業(yè)資產(chǎn)管理的需求也會不斷增加。有效的物業(yè)資產(chǎn)管理將會提升我國大型企業(yè)的競爭力，促進(jìn)其健康發(fā)展。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識點(diǎn)解析匯總專題>>