中國(guó)香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理

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　　房屋的維修、保養(yǎng)與管理

　　(一)公共屋村

　　中國(guó)香港房屋委員會(huì)非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進(jìn)行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對(duì)于租住公屋的居民來(lái)說(shuō)，由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費(fèi)用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜，只需按規(guī)定繳租金，不必再付管理費(fèi)，房屋的維修和養(yǎng)護(hù)可分為兩類(lèi)：

　　1.經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)

　　房屋委員會(huì)每年處理的保養(yǎng)工程超過(guò)20萬(wàn)件，屬于經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的工程占98%，而費(fèi)用僅占養(yǎng)護(hù)和維修總費(fèi)用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目中，房屋委員會(huì)規(guī)定：90%的項(xiàng)目須在18天內(nèi)完工，其中22%的項(xiàng)目在3天內(nèi)完成，51%的項(xiàng)目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時(shí)進(jìn)行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時(shí)施工，何時(shí)完工。他們認(rèn)為，迅速處理?yè)p壞之處，不但可增進(jìn)與住戶的良好關(guān)系，還可以減少住戶因不滿而對(duì)住房有意或潛意識(shí)的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)，由各屋村管理處人員負(fù)責(zé)安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進(jìn)行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現(xiàn)損壞，須立即填寫(xiě)?zhàn)B護(hù)單，安排人員進(jìn)行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進(jìn)行應(yīng)急修理，然后交由保養(yǎng)工程承造商維修，管理處的工人只負(fù)責(zé)維修較小規(guī)模的損壞。

　　住戶如發(fā)現(xiàn)損壞，可在管理人員巡視房屋時(shí)報(bào)告，或親自前往屋村管理處，或打電話報(bào)告屋村管理人員。當(dāng)管理人員接到報(bào)告時(shí)，應(yīng)往現(xiàn)場(chǎng)查勘損壞的性質(zhì)程度。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)工人進(jìn)行維修時(shí)，若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護(hù)單上填寫(xiě)的不同時(shí)，應(yīng)向屋村管理人員報(bào)告，以便避免錯(cuò)誤或拖延施工和完工后費(fèi)用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現(xiàn)場(chǎng)，視察工程是否按養(yǎng)護(hù)單完成，材料的使用量等，這樣可作為對(duì)保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù)，避免付款時(shí)發(fā)生糾紛。

　　2.預(yù)定計(jì)劃的維修

　　計(jì)劃維修占保養(yǎng)工程的2%，而費(fèi)用占維修和養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用的90%。計(jì)劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調(diào)換水管，清洗飲用水箱等。計(jì)劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負(fù)責(zé)，審定工程的需要、設(shè)計(jì)和施工。計(jì)劃維修工程采用投標(biāo)的方式，由維修承造商負(fù)責(zé)。

　　對(duì)于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責(zé)任，規(guī)定為：一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。對(duì)于內(nèi)部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當(dāng)，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負(fù)責(zé)。一切因住戶不小心、疏忽、錯(cuò)誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負(fù)責(zé)維修費(fèi)用。

　　在房屋的養(yǎng)護(hù)和維修工程中，中國(guó)香港房屋委員會(huì)已廣泛采用電子計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計(jì)，監(jiān)督工程的進(jìn)度，費(fèi)用管理和統(tǒng)計(jì)，維修設(shè)計(jì)，安排工程之程序，物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進(jìn)的儀器來(lái)檢查損壞，如采用電子探測(cè)器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根據(jù)“居者有其屋”計(jì)劃而營(yíng)建的居屋是大型綜合開(kāi)發(fā)居住小區(qū)，由中國(guó)香港房屋署統(tǒng)一負(fù)責(zé)實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)與管理。其管理模式與公共屋村管理相類(lèi)似，但也有其自身的特點(diǎn)。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費(fèi)，承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項(xiàng)開(kāi)支。根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后，可以聘請(qǐng)私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊(cè)”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于2000個(gè)單位的管理。

　　對(duì)于私人發(fā)展商參建居屋計(jì)劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時(shí)提交一份銀行保證書(shū)作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請(qǐng)的管理公司負(fù)責(zé)樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養(yǎng)與維修

　　包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負(fù)責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負(fù)責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.居屋的安全保衛(wèi)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務(wù)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。

　　4.居屋的物業(yè)保險(xiǎn)

　　根據(jù)《公共契約》，房屋委員會(huì)代各業(yè)主購(gòu)買(mǎi)火災(zāi)及其他意外保險(xiǎn)，由辦事機(jī)構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?/P>

　　(三)私人樓宇

　　在中國(guó)香港自由經(jīng)濟(jì)體制下，中國(guó)香港政府對(duì)私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動(dòng)業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場(chǎng)。中國(guó)香港政府通過(guò)立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會(huì)組織，辦理注冊(cè)登記后成為社團(tuán)法人，進(jìn)行自我管理;也可以通過(guò)訂立合同，委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)其房屋進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

　　為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查，如有需要應(yīng)立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中國(guó)香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會(huì)對(duì)大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對(duì)指令作出反應(yīng)。否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進(jìn)行施工，一切費(fèi)用(包括監(jiān)工費(fèi)用)，由業(yè)主承擔(dān)(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔(dān))。

　　(四)其他樓宇

　　1.商場(chǎng)

　　商場(chǎng)是向消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的各類(lèi)商品的場(chǎng)所，其中百業(yè)陳列，因而樓宇管理工作更顯復(fù)雜。而商場(chǎng)樓宇管理的服務(wù)對(duì)象主要是兩類(lèi)，一類(lèi)是顧客，另一類(lèi)是店?yáng)|;前者希望商場(chǎng)安全舒適，后者希望商場(chǎng)提供更多生意。而為這兩類(lèi)服務(wù)對(duì)象提供周到滿意的服務(wù)，則是商場(chǎng)樓宇管理的主要目標(biāo)。商場(chǎng)樓宇管理工作主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：

　　(1)確保樓宇設(shè)施和結(jié)構(gòu)不隨意更動(dòng)。通常，租用商場(chǎng)店鋪的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì)對(duì)商場(chǎng)原先的空調(diào)、消防、給水排水設(shè)備加以改動(dòng)。管理人員應(yīng)針對(duì)這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場(chǎng)整體設(shè)施。

　　(2)增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場(chǎng)獨(dú)特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場(chǎng)力的商店，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號(hào)落戶開(kāi)店。管理人員在審查商戶的裝修圖時(shí)，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場(chǎng)的整體形象。

　　(3)交通便捷、停車(chē)有位對(duì)商場(chǎng)至關(guān)重要。樓宇管理人員應(yīng)爭(zhēng)取公共汽車(chē)就近設(shè)站，甚至可以自備小客車(chē)在公共汽車(chē)站和商場(chǎng)之間往來(lái)接送顧客。商場(chǎng)內(nèi)交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重要的一條。

　　通過(guò)良好的樓宇管理可以樹(shù)立商場(chǎng)的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應(yīng)該做到，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，減少停機(jī)率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂(lè)場(chǎng)所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無(wú)阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的高度和牢度，符合安全標(biāo)準(zhǔn)，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對(duì)餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對(duì)他人的滋擾。

　　2.工業(yè)大廈

　　工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場(chǎng)地之用，因而水、電、燃料的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時(shí)要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。

　　工業(yè)大廈內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng)，進(jìn)出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)，而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

　　工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè)，其存在的常見(jiàn)問(wèn)題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲(chǔ)易燃物品易造成火警;笨重的機(jī)器與存放過(guò)多的貨物，超過(guò)樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機(jī)器運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)荷載過(guò)大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當(dāng)或頻繁使用，造成房屋損耗嚴(yán)重，養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)用高，電梯與其他樓宇設(shè)施容易受損;由于使用過(guò)度，人多手雜，樓字難以保持清潔。造成這類(lèi)問(wèn)題的原因，是使用這類(lèi)樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類(lèi)樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī)外，還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風(fēng)、保安監(jiān)控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報(bào)警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要由具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與養(yǎng)護(hù)。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對(duì)樓宇管理工作來(lái)說(shuō)，確保通信設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶公司的人員與來(lái)訪者來(lái)來(lái)往往，絡(luò)繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。

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