中國(guó)香港物業(yè)管理之物業(yè)管理的財(cái)務(wù)安排

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　　物業(yè)管理的財(cái)務(wù)安排

　　為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財(cái)務(wù)安排加以保證。既要籌集資金，又要用好資金，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益兼收。

　　中國(guó)香港房屋管理的財(cái)務(wù)安排主要有以下幾個(gè)方面：

　　(一)編制管理預(yù)算案

　　首先，在接受管理任務(wù)時(shí)應(yīng)弄清管理任務(wù)的各個(gè)方面。為此，必須收集有關(guān)資料，了解樓宇的結(jié)構(gòu)、成新等情況，了解公共地方的界定，公用設(shè)施的種類(lèi)、數(shù)量和分布，了解業(yè)主對(duì)管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。

　　其次，對(duì)各項(xiàng)職責(zé)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，核算所需經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。如果是舊房老村，可查閱往年的各項(xiàng)開(kāi)支記錄;如果是新房新村，則比較相近情況。在了解、掌握應(yīng)開(kāi)支的情況后，再結(jié)合新年度增加或減少的項(xiàng)目以核算需增加或減少的支出。此外，在通貨膨脹的情況下，還須預(yù)計(jì)因通貨膨脹而引起的費(fèi)用變化?？傊?，應(yīng)盡可能地預(yù)先核算各種經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，努力使預(yù)算案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。由于一些不可預(yù)見(jiàn)的因素，因而整個(gè)預(yù)算案除了較為準(zhǔn)確地確定各項(xiàng)可預(yù)見(jiàn)的開(kāi)支外，還應(yīng)列入一定比例的不可預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支。不可預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支的多少視管理的對(duì)象、性質(zhì)等情況而定。

　　最后，根據(jù)所需的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支確定應(yīng)有的收入。樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)安排一般應(yīng)遵循“量出而入”的原則，也就是努力做到“保證必需、收支基本相抵”。這個(gè)原則的確定，是基于樓宇、屋村管理的基本任務(wù)，是為住戶(hù)提供多方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，既需要有足夠的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，又不以盈利為目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能會(huì)出現(xiàn)因資金短缺而影響管理任務(wù)的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出現(xiàn)為多盈利而出現(xiàn)收人過(guò)多，增加住戶(hù)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?！傲砍龆搿钡脑瓌t是樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)安排的一般原則，更是確定管理費(fèi)或租金的重要依據(jù)。

　　所有這些收與支的厘定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)預(yù)算案。

　　(二)管理費(fèi)的厘定

　　中國(guó)香港樓宇、屋村管理費(fèi)主要用于以下幾個(gè)方面的開(kāi)支：

　　1.管理維修人員的薪金，長(zhǎng)期服務(wù)金，醫(yī)療、勞保等費(fèi)用;

　　2.公共地方和公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi);

　　3.清潔用料和服務(wù)費(fèi);

　　4.公用水電費(fèi);

　　5.火災(zāi)及共用部位的責(zé)任保險(xiǎn);

　　6.管理處差餉(稅金)、電話、文具及雜費(fèi);

　　7.其他和管理有關(guān)的支出;

　　8.不可預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支。

　　按照“量出而入”的原則，一般是依據(jù)上述開(kāi)支項(xiàng)目確定全年度應(yīng)支出或?qū)⒅С龅目偨痤~，然后再確定每個(gè)單位及每個(gè)業(yè)主所應(yīng)付的管理費(fèi)。

　　假定：全年管理費(fèi)總開(kāi)支為120000元，全部業(yè)權(quán)為100份

　　那么，每份業(yè)權(quán)每年管理費(fèi)支出=120000/100=1200(元)

　　每份業(yè)權(quán)每月管理費(fèi)支出=1200元/12月=100元

　　若每個(gè)單位業(yè)權(quán)各占一份，各單位每月所繳之管理費(fèi)即為100元;若某些單位所占業(yè)權(quán)不只一份，那么則依其實(shí)際占有之份數(shù)確定其應(yīng)繳管理費(fèi)之總額。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于維持房屋的再生產(chǎn)。就維持某房屋的再生產(chǎn)而言，可視為簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，其租金構(gòu)成應(yīng)包括：房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、拆舊費(fèi)、利息、稅金和保險(xiǎn)費(fèi)、地租，這即成本租金。若某房屋的租金，不僅為自身的再生產(chǎn)還可適當(dāng)積累以擴(kuò)建、增建新房，則叫擴(kuò)大再生產(chǎn)。能進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的租金除了包括上述八項(xiàng)因素之外，還應(yīng)包括一定的利潤(rùn)，即所謂九項(xiàng)租金或商品房租金。商品房市場(chǎng)受市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)，由相互競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商所提供的私人樓宇一般屬于此種類(lèi)型。

　　在中國(guó)香港，為緩解嚴(yán)重的住房問(wèn)題，政府出面組建大量公屋，并在居民難以按市場(chǎng)房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)或難以按市場(chǎng)租金租賃住房的情況下，也采取相應(yīng)的優(yōu)惠和資助政策。租金的厘定，在中國(guó)香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影響到居民的生活，影響到社會(huì)的穩(wěn)定繁榮，所以需要妥善厘定。中國(guó)香港公共屋村的厘定受以下因素的影響：

　　1.住戶(hù)的負(fù)擔(dān)能力;

　　2.屋村的對(duì)比價(jià)值;

　　3.稅金增加額;

　　4.通貨膨脹及維修和管理費(fèi)用的增加。

　　房屋委員會(huì)經(jīng)考慮上述因素后而厘定的租金是以每平方米計(jì)算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一或三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。房屋委員會(huì)之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這樣低水平，乃因政府給予巨額資助，及免費(fèi)撥地予房屋委員會(huì)興建公屋。租金所得，主要用來(lái)支付各項(xiàng)經(jīng)常性開(kāi)支。由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字。因此，房屋委員會(huì)認(rèn)為，所有公屋住戶(hù)都無(wú)權(quán)終生享用當(dāng)局巨額資助的公共房屋。因此，那些經(jīng)濟(jì)環(huán)境已改善的家庭，可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。經(jīng)過(guò)民意咨詢(xún)后，房屋委員會(huì)為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由1987年4月實(shí)施，規(guī)定凡住滿(mǎn)公屋首10年的住戶(hù)，其家庭成員的總收入，若超過(guò)資助收入限額，則需繳付雙倍凈額租金另繳差餉。但假如日后他們的收入降至資助收入限額以下，仍可申請(qǐng)恢復(fù)原有租金。

　　租金每隔三年檢討一次，由房屋委員會(huì)的管理小組開(kāi)會(huì)討論來(lái)決定，主要是將開(kāi)支來(lái)作詳細(xì)分析。開(kāi)支包括房屋署職員薪金，保養(yǎng)建筑物費(fèi)用、清潔費(fèi)、電費(fèi)、行政開(kāi)支、政府貸款予建筑的利息、折舊率等，來(lái)取得一個(gè)經(jīng)營(yíng)成本的數(shù)據(jù)。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，每平方米約為港幣19元。故此，現(xiàn)時(shí)的福利租金，一律訂為每平方米港幣19元。由于成本不斷上漲，房屋委員會(huì)每隔三年就要檢討此類(lèi)租金，假如居民在經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有能力繳付調(diào)整后的租金，房屋委員會(huì)會(huì)安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位。

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