《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點:系統(tǒng)風(fēng)險
特別推薦:2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章知識點匯總
系統(tǒng)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險,投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制,如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。
(一) 通貨膨脹風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險,是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。
(二)市場供求風(fēng)險
市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的,房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化,而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動,具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化,這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是,當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達到一定程度時,房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面,導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增,這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
(三) 周期風(fēng)險
周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣,房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象/2012年物業(yè)管理師考試時間/。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明,美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18~20年,中國香港為7―8年,日本約為7 年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段,進而進入蕭條階段時,房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮,常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。
(四)變現(xiàn)風(fēng)險
變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,流動性差,其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時,由于房地產(chǎn)市場的不完備,必然使投資者蒙受折價損失。
(五)利率風(fēng)險
調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率,政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向,從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致還貸困難。
(六)政策風(fēng)險
政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效方法,是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。
(七)政治風(fēng)險
房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生,不僅會直接給建筑物造成損害,而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。
(八)或然損失風(fēng)險
或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保,盜竊險有時也需要安排單獨的保單。
一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害,物業(yè)變得不能再出租使用,房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。
編輯推薦:
2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識點匯總
2014年VIP套餐內(nèi)含考題預(yù)測 兩年學(xué)習(xí)保障
2013年物業(yè)管理師考試合格證書領(lǐng)取匯總
2013年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)匯總
2014年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)招生簡章
最新資訊
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施2016-07-27
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:組織形式與機構(gòu)設(shè)置2016-07-27
- 《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》教材知識點:概述2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:市場失靈2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:成本理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:生產(chǎn)理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:彈性理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識點:第一章12016-07-26