物業(yè)管理師制度與政策:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

　　這里提出的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概念，僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不包括基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)和僅針對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容，并入房地產(chǎn)市場一節(jié)統(tǒng)一闡述，本節(jié)不做介紹。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體，必須依法設(shè)立。

　　(一)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格

　　企業(yè)資格是該項企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》要求的以下條件：

　　(1)有100萬元以上的注冊資本;

　　(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

　　企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個資質(zhì)等級：

　　一級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于5000萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工30萬m2以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

　　(7)工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　二級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于2000萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

　　(7)工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;

　　(8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　三級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于800萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;

　　(3)房屋建筑面積累計竣工5萬m2以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;

　　(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(6)工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱;

　　(7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　四級資質(zhì)：

　　(1)注冊資本不低于100萬元;

　　(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

　　(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

　　(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;

　　(6)商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

　　(7)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　(二)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同;

　　(6)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件�！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護(hù)市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

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　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設(shè)計等方面工作。

　　城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，包括審定項目規(guī)劃設(shè)計和實施監(jiān)督檢查兩個方面。

　　(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

　　1.城市規(guī)劃的概念

　　城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。國家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門，依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：

　　1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

　　2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);

　　3)規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

　　5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

　　(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容有：

　　1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計;

　　3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計;

　　4)豎向規(guī)劃設(shè)計;

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

　　房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)�！冻鞘幸�(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理�！逼渲�，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地數(shù)量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計形式、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟與社會發(fā)展。同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定

　　審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　1.建設(shè)項目選址意見書

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書�！苯ㄔO(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容是，建設(shè)項目的基本情況和項目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目選址意見書的審批權(quán)限實行分級管理，分級管理的劃分標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項計劃的機關(guān)而確定。申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是：

　　(1)項目選址的土地權(quán)屬情況;

　　(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等;

　　(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：

　　(1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見;

　　(2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案。

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)�！鄙陥蠼ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)按審定設(shè)計方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計圖和有關(guān)文件。

　　(三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督

　　檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能。《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密�！蓖瑫r，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。

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　　三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)又是城市經(jīng)濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度：

　　(1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　(3)項目開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設(shè)，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

　　(5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定條件，一是支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;二是屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

　　(7)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任。

　　(8)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度

　　建設(shè)工程施工是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，為保證建設(shè)工程質(zhì)量和安全施工，法律法規(guī)對建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。

　　1.項目報建與施工許可證制度

　　為加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。

　　要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。

　　建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下：

　　(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

　　(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

　　(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　　(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　　(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

　　(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　　2.建筑工程質(zhì)量管理制度

　　建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面：

　　(1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

　　(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

　　(3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

　　(4)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，降低建設(shè)工程質(zhì)量，不得采購不符合設(shè)計文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

　　(5)涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;沒有設(shè)計方案的，不得施工。

　　3.工程竣工驗收備案制度

　　(開發(fā)、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列)為了加強房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)部要求縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實行竣工驗收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　(1)工程竣工驗收備案表;

　　(2)工程竣工驗收報告�？⒐を炇請蟾鎽�(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

　　(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件;

　　(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

　　(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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