物業(yè)管理師制度與政策講義:房地產(chǎn)轉讓管理

　　房地產(chǎn)轉讓管理

　　一、房地產(chǎn)轉讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為�！憋@而易見，房地產(chǎn)轉讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，張三的房屋轉為李四所有，就是房地產(chǎn)轉讓。該法還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押�！边@項規(guī)定，是要求房產(chǎn)所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權為李四所有的情況。

　　房地產(chǎn)轉讓可以分為有償轉讓與無償轉讓兩種不同性質(zhì)。無償轉讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓。有償轉讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉讓，其他轉讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：

　　(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的。

　　二、土地使用權的處理原則

　　房地產(chǎn)轉讓的內(nèi)容包括房屋轉讓和土地使用權轉讓，由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。同時，房地產(chǎn)使用的國有土地，包括出讓土地使用權和劃撥土地使用權兩種情況。在出讓土地使用權的房地產(chǎn)轉讓中，一方面會涉及土地使用權出讓合同中約定權利義務的繼承問題，另一方面要防止利用土地使用權轉讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓中，房地產(chǎn)轉讓價格包含土地轉讓價格，因此直接關聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，結合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權的房地產(chǎn)轉讓原則和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)轉讓原則，分別作出規(guī)定。

　　(一)以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

　　1.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　(3)轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　2.對于以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移�！币�求房地產(chǎn)轉讓后，“其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限�！蓖瑫r，對“受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金�！�

　　(二)以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

　　1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國務院規(guī)定，要求轉讓房地產(chǎn)時應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，受讓方應當依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。人民政府按照國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　2.屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

　　(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　(5)轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　按照以上規(guī)定轉讓的房地產(chǎn)，如果再轉讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

　　三、房地產(chǎn)轉讓的程序

　　1.房地產(chǎn)具有價值高、使用周期長、管理制度嚴格等特點，為保障國家和房地產(chǎn)轉讓當事人的合法權益，維護房地產(chǎn)轉讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉讓，規(guī)定了必要程序：

　　(1)房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;

　　(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

　　(5)房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費;

　　(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。

　　2.上述程序中，房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”的具體實施�，F(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避國家稅費，通過制造假合同掩蓋實際成交價格，采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務管理部門，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉讓手續(xù)中，必須核實當事人申報的轉讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣，以及交易價格明顯低于市場價格的房地產(chǎn)轉讓，房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產(chǎn)評估部門進行評估，確定房地產(chǎn)轉讓的客觀價格，并依據(jù)該客觀價格辦理有關稅費手續(xù)。

　　四、房地產(chǎn)轉讓合同

　　房地產(chǎn)轉讓合同是明確當事人權利義務的主要文件，關系雙方當事人的重大權益，因此當事人必須認真對待。針對我國房地產(chǎn)轉讓合同存在的問題，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉讓合同應當載明的主要條款和內(nèi)容：

　　1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

　　2.房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號;

　　3.房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

　　4.土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

　　5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　6.成交價格及支付方式;

　　7.房地產(chǎn)交付使用的時間;

　　8.違約責任;

　　9.雙方約定的其他事項。

　　五、禁止轉讓的規(guī)定

　　依據(jù)有關法律和為維護房地產(chǎn)轉讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉讓房地產(chǎn)的情況：

　　1.達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉讓;

　　2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的，在權力受到限制期間，不得轉讓該項房地產(chǎn);

　　3.依法收回土地使用權的;

　　4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　5.權屬有爭議的;

　　6.未依法登記領取權屬證書的;

　　7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

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