物業(yè)管理師講義:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。其中，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面工作。

　　城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。

　　(一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　1.城市規(guī)劃的概念

　　城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。國家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門，依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：

　　1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

　　2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);

　　3)規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

　　5)確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

　　(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容有：

　　1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì);

　　3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　4)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)�！冻鞘幸�(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”其中，城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地?cái)?shù)量、用地位置、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計(jì)形式、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實(shí)施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定

　　審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即，項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　1.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書�！苯ㄔO(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容是，建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和項(xiàng)目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的審批權(quán)限實(shí)行分級管理，分級管理的劃分標(biāo)準(zhǔn)，主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項(xiàng)計(jì)劃的機(jī)關(guān)而確定。申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要要求是：

　　(1)項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況;

　　(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等;

　　(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：

　　(1)市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見;

　　(2)規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案。

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。”申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)按審定設(shè)計(jì)方案要求向規(guī)劃部門提供各類工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件。

　　(三)城市規(guī)劃部門對建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督

　　檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是城市規(guī)劃部門的重要職能�！冻鞘幸�(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。”同時(shí)，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加竣工驗(yàn)收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。

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