2014物業(yè)管理師管理實務:物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

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　　物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

　　裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

　　(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

　　物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位;封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)―等。

　　裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

　　(1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：

　　作業(yè)時間：8：00～12：00 14：00～18：00

　　拆打時間：8：30～1l：30 14：30～17：30

　　(2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修.應視具體情況相應縮短裝修時間。

　　(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。

　　(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

　　為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查：

　　(1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

　　(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列行為：

　　1)搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

　　3)拆改供暖管道和設施;

　　4)拆改燃氣管道和設施;

　　5)超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的;

　　6)改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

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　　同時，還應注意檢查以下方面：

　　1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等;

　　2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

　　3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等;

　　4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)―要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等);

　　5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

　　物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個人權(quán)益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準。在我國物業(yè)管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

　　1.管理服務費

　　管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

　　2.垃圾清運費

　　垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納;否則，裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。

　　裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

　　(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;

　　(2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

　　(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

　　1.嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

　　由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應嚴格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止入內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

　　裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

　　(1)核對是否為審批同意的材料。

　　(2)核對是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　對于有特別要求的材料或設備(如電焊機)，應按照規(guī)定辦理相應手續(xù);施工隊須進行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù);進人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

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