2014物業(yè)管理師管理實務考點:房地產投資的利弊

　　房地產投資的利弊

　　1.房地產投資之利

　　在介紹房地產的特性時，實際上已經間接地介紹了房地產投資的一些優(yōu)點，包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產投資的一些其他優(yōu)點。

　　(1)相對較高的收益水平。房地產開發(fā)投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率甚至會達到更高的水平。房地產置業(yè)投資中，在持有期內獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　(2)能夠得到稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除運營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈運營收益為基數以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　(3)易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業(yè)抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是為人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產投資的這個優(yōu)點，使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報率。

　　(5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產資產擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

　　2.房地產投資之弊

　　房地產投資也并不是十全十美，有某些缺點。這些缺點突出表現在：

　　(1)流動性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。房地產的流動性差往往會使房地產投資者因無力及時償還債務而破產。

　　(2)投資數額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，投資者的凈資產迅速減少。

　　(3)投資回收期較長。除了房地產開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結束在三五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

　　(4)需要專門的知識和經驗。由于房地產開發(fā)涉及的程序和領域相當復雜，直接參與房地產開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發(fā)投資的人員的數量。置業(yè)投資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經驗有較高的要求。

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