2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。

　　此外，新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力;它必須從其他零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響。

　　商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的 60%～75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購物中心而言)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。

　　人們購買食品一般只愿意走一兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對(duì)于大型商場(chǎng)來說，還要考慮停車的方便程度。

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