2014物業(yè)管理師考點(diǎn):物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作

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　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作

　　持有股票等證券的成本不過(guò)是支付給財(cái)務(wù)顧問(wèn)的咨詢(xún)費(fèi)用、傭金和買(mǎi)賣(mài)時(shí)的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過(guò)程中的各種支出。但即使租戶(hù)或者使用者承擔(dān)了大部分的成本和費(fèi)用，業(yè)主仍然有必要確保租戶(hù)履行租約，保證物業(yè)收益達(dá)到預(yù)期的水平。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。

　　對(duì)物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來(lái)某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況;而對(duì)于物業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

　　例如，有一宗在已開(kāi)發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開(kāi)發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門(mén)認(rèn)為它沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會(huì)每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，以保證沒(méi)有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒(méi)有侵占其土地;他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。

　　(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

　　從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。

　　在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來(lái)的維修成本很可能大大超過(guò)初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時(shí)處理意外事件。技術(shù)手冊(cè)、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護(hù)隊(duì)伍提供比較精確的信息和有效的指導(dǎo)。

　　在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶(hù)沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話(huà)記錄等。

　　(二)現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

　　相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶(hù)在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。

　　但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶(hù)既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式：

　　(1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

　　(2)由于短期的商業(yè)租戶(hù)會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

　　(3)租戶(hù)可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿(mǎn)意，這時(shí)為了留住租戶(hù)，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶(hù)承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

　　2.費(fèi)用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶(hù)支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

　　3.租金

　　一般來(lái)說(shuō)，按照租約規(guī)定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外：

　　(1)物業(yè)有多個(gè)租戶(hù)，每個(gè)租戶(hù)提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。實(shí)踐證明具體操作過(guò)程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開(kāi)支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶(hù)那里收取相應(yīng)比例的租金。寫(xiě)字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶(hù)在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

　　(2)租戶(hù)要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶(hù)可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專(zhuān)門(mén)付費(fèi)。

　　(3)有時(shí)租戶(hù)不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶(hù)履行租約。

　　(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶(hù)的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

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　　4.服務(wù)費(fèi)

　　接受租約的租戶(hù)需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來(lái)進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專(zhuān)門(mén)的公司來(lái)完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶(hù)按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)支出。

　　(1)目的

　　服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶(hù)支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。

　　(2)成本分?jǐn)?/P>

　　當(dāng)業(yè)主代表租戶(hù)進(jìn)行開(kāi)支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶(hù)，因此有必要在租戶(hù)中明確成本分?jǐn)偟谋壤?。例如在一個(gè)購(gòu)物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶(hù)相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話(huà)費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營(yíng)銷(xiāo)和促銷(xiāo)活動(dòng)的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶(hù)的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿(mǎn)意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶(hù)享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問(wèn)題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類(lèi)成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般都會(huì)越來(lái)越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無(wú)法保證收取的專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務(wù)的成本如果沒(méi)能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶(hù)墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶(hù)能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類(lèi)似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)資金的提取。

　　(3)其他相關(guān)費(fèi)用

　　每個(gè)租戶(hù)在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶(hù)繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。

　　(三)日常維修和維護(hù)

　　日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源，需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式。

　　業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶(hù)，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問(wèn)題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶(hù)一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會(huì)通過(guò)溝通來(lái)確定一個(gè)讓大家都感覺(jué)可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶(hù)承擔(dān)。對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會(huì)拒絕參與投資。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶(hù)的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶(hù)承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒(méi)有履行或者沒(méi)有很好履行，將給業(yè)主帶來(lái)很多麻煩，這些工作可能會(huì)造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　(四)未來(lái)維修和維護(hù)

　　在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視具備物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力的物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理是不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。他們還可以對(duì)物業(yè)內(nèi)部的裝飾材料和布局提出建議。這些因素都將關(guān)系到未來(lái)資本金投入和租金水平，以及維護(hù)過(guò)程的成本，最終影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命。

　　開(kāi)發(fā)商的意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場(chǎng)提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問(wèn)題和長(zhǎng)期維護(hù)問(wèn)題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長(zhǎng)期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。

　　對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫(xiě)字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶(hù)負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù)?，F(xiàn)在這類(lèi)供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶(hù)的選擇空間比較大，他們也因此變得比過(guò)去更為挑剔，特別是在有了專(zhuān)業(yè)人員提供建議的時(shí)候，他們對(duì)租約的安排會(huì)有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)，投資者越來(lái)越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對(duì)于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問(wèn)題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。這主要是因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目的主要成本是地價(jià)或地租，因此對(duì)增加建筑和維護(hù)成本并不非常敏感。

　　設(shè)計(jì)水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。理想的物業(yè)應(yīng)該是在設(shè)計(jì)上比較靈活，在使用上比較專(zhuān)業(yè)，使用中不太需要特別維護(hù)的物業(yè)。當(dāng)然，這種物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上不可能是最節(jié)省的，典型的物業(yè)最有可能是合理的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)與可接受的維修成本的組合。

　　每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對(duì)于一個(gè)新建筑物來(lái)說(shuō)，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說(shuō)明，作為對(duì)物業(yè)日常進(jìn)行的維修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個(gè)估算的標(biāo)準(zhǔn)。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。

　　(五)設(shè)施設(shè)備管理

　　設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問(wèn)題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問(wèn)題。

　　從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動(dòng)，與使用者或租客的日?；顒?dòng)密切相關(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對(duì)外形象。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個(gè)程度問(wèn)題――他們也許會(huì)安排物業(yè)管理師定期擦窗，但又可能不會(huì)安排定期清潔地毯。過(guò)高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時(shí)候?qū)I(yè)主來(lái)說(shuō)并不是一件好事，雖然它對(duì)某些租戶(hù)比較有吸引力，但是會(huì)提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會(huì)喪失一部分租戶(hù)。有人建議對(duì)設(shè)施的管理由使用者自己來(lái)做，因?yàn)橹挥兴麄儗?duì)使用的設(shè)施最為了解;但同時(shí)也有人認(rèn)為現(xiàn)代建筑中使用的很多儀器和設(shè)備很復(fù)雜，特別是關(guān)系到物業(yè)本身運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)備設(shè)施，需要專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行管理，這樣才能保持較高的效率，并及時(shí)實(shí)現(xiàn)技術(shù)更新。

　　(六)物業(yè)保險(xiǎn)管理

　　業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補(bǔ)償。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對(duì)應(yīng)。盡管租約中不會(huì)明確總額，但是會(huì)明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過(guò)低的情況，投保方將承擔(dān)自行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)建議都會(huì)要求投保方對(duì)物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。

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