2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本預算的編制程序

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　　成本預算的編制程序

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在成本預算的編制過程中，應盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財務部門負責編制財務預算，包括成本的預算。

　　(一)成本預算的編制方式

　　各物業(yè)管理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求，結(jié)合自身的實際情況，編制出分季度的成本預算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門(一上);財務部門對各部門的成本預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算(包括成本預算)，并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后，正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

　　(二)成本預算的編制程序

　　(1)收集和整理有關資料。在編制成本預算前，財務部門要收集和整理有關資料，對上年度成本預算的執(zhí)行情況進行分析，總結(jié)上年度執(zhí)行成本預算的經(jīng)驗和存在的問題，提出改進措施，以便正確地、真實地編制預算期成本預算。

　　需要收集和整理的資料主要包括：預算期業(yè)務量、物資采購情況和工資情況等有關資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關定額資料;上級下達的成本降低指標等資料;國家有關成本開支規(guī)定及編制成本預算的要求等資料;本企業(yè)上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務的成本資料等。

　　(2)對預算期成本指標進行預測。在編制成本預算前，財務部門先分別預測由于材料費的升降而影響的服務成本降低率，人工費的升降而影響的服務成本降低率，生產(chǎn)費用的升降而影響的服務成本降低率;然后加以匯總，計算出總的服務成本降低率。將預測的成本降低率，與上級下達的成本降低率指標相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)(部門)按照預測的成本降低率的有關數(shù)據(jù)編制預算年度成本預算，可完成上級下達的成本降低任務;反之，企業(yè)(部門)就必須調(diào)整有關數(shù)字，重新計算成本降低率，以保證上級下達的成本降低任務的順利完成。

　　(3)根據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預算。成本預算是在進行了成本預測，實現(xiàn)了成本降低指標試算平衡的基礎上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點及管理要求不同，因而成本預算的編制程序也不盡一致。

　　(三)不同成本的預算編制

　　1.營業(yè)成本預算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，因此，編制營業(yè)成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。

　　2.管理費用預算

　　管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預算。

　　3.財務費用預算

　　財務費用預算是物業(yè)管理企業(yè)在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費和其他財務費用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費用預算值為零。

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