2014物業(yè)管理師《制度與政策》美國物業(yè)管理

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　　美國物業(yè)管理

　　美國的物業(yè)管理已有70年左右的歷史，其發(fā)展已日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。這與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10%～15%，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占30.2%，房產(chǎn)約占50%，房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，包括物業(yè)管理工作。

　　一、物業(yè)管理從業(yè)人員資格及其培訓

　　(一)物業(yè)經(jīng)理的職位層次

　　美國物業(yè)經(jīng)理職位分為三個層次：

　　物業(yè)管理的最高層次為資產(chǎn)經(jīng)理(Asset　manager)，主要負責地區(qū)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進行市場調(diào)研，確定物業(yè)的投資方式。

　　其次是物業(yè)經(jīng)理(Property　manager)，該職位屬于中間層次，其主要職責是負責聯(lián)系相關(guān)代理商，擬訂物業(yè)財務報表，做廣告、物業(yè)招租等。

　　最低層次是樓宇經(jīng)理(site/building　manager)，其職能相當于酒店里的住店經(jīng)理，負責樓宇的日常管理工作，但一般不與小業(yè)主或租戶發(fā)生聯(lián)系。

　　目前美國物業(yè)管理經(jīng)理三個層次的界限逐漸定成兩個層次，即資產(chǎn)經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理逐漸合二為一，而物業(yè)經(jīng)理的一部分職能，也逐漸轉(zhuǎn)由樓宇經(jīng)理負責。

　　(二)物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定與培訓

　　美國物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定，主要由全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)進行。目前，美國有三種資質(zhì)的認定：

　　注冊物業(yè)管理經(jīng)理(Certified　Property　Manager，簡稱為CPM)。主要是指管理大型居住、商業(yè)、零售或工業(yè)物業(yè)或者綜合物業(yè)，并且對管理的物業(yè)成效負責的管理者。

　　合格樓宇經(jīng)理(Accredited　Residential　Manager，簡稱為ARM)。主要是指管理一些住宅物業(yè)，如受政府補助的中低收入者居住的公寓、私房業(yè)主的活動或共管協(xié)會(相當于中國的業(yè)主委員會)、獨立家庭住宅或活動住宅庭院，并且主要負責場所管理的管理者。

　　合格管理公司(Accredited　Manager　Organization，簡稱為AMO)。主要是指房地產(chǎn)管理公司，或是房地產(chǎn)公司中的物業(yè)管理部門。

　　1.如何成為一名注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)

　　(1)申請成為CPM候選人。CPM是美國高資格物業(yè)管理專業(yè)人士的重要標志。這一職銜是IREM授予房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的杰出人物。要想成為一位CPM者，先要成為一名CPM候選人。CPM的候選人條件是：

　?、偬峤灰粋€CPM候選人申請，一般申請費用為幾百美元，并不予退還;

　　②有高中畢業(yè)證書并且已到了法定年齡;

　?、凵暾垥r正在從事物業(yè)管理行業(yè)，并且至少有12個月的合格的物業(yè)管理經(jīng)歷;

　?、艹钟形飿I(yè)管理許可并提交復印件，沒有許可的要提交未被要求持有的原因;

　?、萃馕飿I(yè)經(jīng)理職業(yè)道德規(guī)程;

　?、奕〉卯?shù)豂REM分會的同意。

　　一旦被批準成為CPM候選人，可以在最短一年和最長十年達到所有要求并被批準成為CPM成員。

　　(2)CPM的注冊。當從CPM候選人批準成為CPM正式成員后，還必須達到IREM的要求，成功地進行注冊。IREM采取計算分數(shù)的方法來注冊CPM。IREM要求成為CPM總共需要260分。其中，160分為規(guī)定分和100分為可選分，并還應滿足其他要求。以下是IREM為取得CPM的候選人提供必須通過或擁有的取得CPM分值的八個方面：

　　第一，經(jīng)過IREM物業(yè)管理課程培訓(可取得30規(guī)定分，等于100可選分)。

　　所有CPM候選人可根據(jù)自身的特定教育需求來確定自己的培訓路徑。每個候選人至少需要30分的IREM課程分數(shù)，以及附加分來完成此項要求。主要課程有物業(yè)維護、運營與管理、物業(yè)經(jīng)理的人力資源開發(fā)戰(zhàn)略、多家庭物業(yè)的營銷與出租戰(zhàn)略、物業(yè)經(jīng)理應了解的財務計算與金融戰(zhàn)略、房地資產(chǎn)的金融與估價戰(zhàn)略、測評房地資產(chǎn)的性能、房地資產(chǎn)決策中投資標準應用、撰寫與使用物業(yè)管理計劃等。

　　第二，取得CPM證書考試合格(30規(guī)定分)。

　　所有候選人應通過一項證書考試，以便獲得完整的CPM職銜?？荚嚨膬?nèi)容為實踐經(jīng)歷和課程培訓的知識。

　　第三，撰寫一份物業(yè)管理計劃論文(20規(guī)定分)。

　　撰寫人需要準備一份管理計劃論文，使IREM能夠認識候選人從IREM所學到的管理知識以及候選人自己的專業(yè)經(jīng)歷。候選人依據(jù)IREM的詳細指南自選真實物業(yè)撰寫計劃。

　　第四，道德考評(20規(guī)定分)。作為候選人，且后來成為CPM成員，需要承諾贊成CPM的職業(yè)道德。另外，還需要參加與通過IREM的道德課程。

　　第五，職業(yè)經(jīng)歷要求(60規(guī)定分，等于100可選分)。

　　工作經(jīng)歷是CPM職銜整體構(gòu)成所需要的部分。IREM要求，候選人合格的物業(yè)管理的每個月經(jīng)歷等于一個規(guī)定分，5年等于60規(guī)定分。

　　第六，正規(guī)大學教育(90可選分)

　?、俅髮W學位：司獲得70分;

　?、叽髮W課程：17門特定學科中任意學科的每門課程5分，每科一門。

　　第七，其他繼續(xù)教育(等于100可選分)

　　候選人參加并成功地完成其他專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會的課程，可獲得選分。

　　第八，其他職銜(20可選分)

　　候選人擁有任何一項認可的房地產(chǎn)職銜，例如CCIM、PRA、CSM、PCAM等，就可獲得20可選分。

　　2.如何成為ARM

　　ARM代表合格樓宇經(jīng)理。該職銜由IREM授予管理住宅物業(yè)的老師。ARM候選人主要是負責管理出租公寓綜合樓、出租活動住宅、出租共管住宅、出租單棟家庭住宅、一居室公寓等。

　　(1)成為一個ARM的申請者

　?、偬岢鯝RM申請，并交一定的申請程序費;

　?、谧鳛锳RM申請者，候選人可以保留申請資格5年，在此期間內(nèi)達到所有要求并被批準成為ARM資格。

　　(2)成為一個ARM。

　　要成為一個ARM，要滿足以下4個條件：

　　第一，IREM教育。候選人需要至少5分的IREM課程分數(shù)。建議課程有：管理房地產(chǎn)維護運營(分值：2)、房地產(chǎn)經(jīng)理的基本營銷與出租知識(分值：2)、多家庭物業(yè)的營銷與出租戰(zhàn)略(分值：2)、房地產(chǎn)經(jīng)理的基本預算與會計學知識(分值：2)、成功的場所管理(分值：5)。

　　第二，所有ARM候選人應通過一次考試以獲得ARM職銜。這些項目有：維護運營、營銷與出租、合法與風險管理、人力資源管理、金融操作、道德。通過考試，可在這些領(lǐng)域證明候選人作為住宅房地產(chǎn)經(jīng)理的專業(yè)能力。

　　第三，遵守職業(yè)道德。ARM候選人需要承諾贊成合格樓宇經(jīng)理的職業(yè)道德。

　　第四，經(jīng)歷。ARM候選人需要至少符合以下兩項經(jīng)歷要求：1)最低住宅管理要求;2)不同住宅類型的最低組合。以上兩項要求IREM有詳細規(guī)定。

　　3.如何成為合格的管理公司AMO

　　AMO代表合格的管理公司，該職銜由IREM授予物業(yè)管理公司。

　　(1)成為AMO的第一步是提出申請，并交一定的申請程序費;

　　(2)如果符合下面的標準，候選公司便可成為AMO。

　　第一，一位執(zhí)行CPM負責。如果候選公司有一位CPM負責房地產(chǎn)經(jīng)營管理，且在申請AMO程序前該人已在此職位上至少180天，則候選公司符合要求。該人系A(chǔ)MO公司的執(zhí)行CPM。

　　一位稱職的CPM應主要負責提供公司的房地產(chǎn)管理服務及發(fā)展公司的房地產(chǎn)管理策略與計劃。

　　第二，完成IREM教育。候選AMO公司的執(zhí)行CPM應成功地完成特定的IREM課程，以達到AMO的教育要求。設(shè)定這些執(zhí)行課程用于增加有工作經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理的技能且內(nèi)含提高決策能力的范疇。

　　規(guī)定課程：房地產(chǎn)管理公司的商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略

　　可選課程：利用客戶期望值來提升房地產(chǎn)管理業(yè)務

　　第三，道德要求。擁有AMO頭銜的公司必須對遵照道德規(guī)章作出職業(yè)承諾，該規(guī)章由IREM嚴格執(zhí)行。申請AMO程序，候選人的公司及所有雇員需要承諾贊成合格的AMO管理公司的職業(yè)道德。

　　第四，商業(yè)穩(wěn)定性。為展示相關(guān)經(jīng)驗與商業(yè)穩(wěn)定性，在申請AMO程序前，候選公司需要已從事房地產(chǎn)管理行業(yè)3年。在此期間，候選公司的經(jīng)歷限制：至多一次名稱變更;一次或少于一次50%的公司股權(quán)和所有權(quán)變更。

　　第五，保險保證。候選AMO公司必須滿足最低保險要求，即：一項保險契約覆蓋公司全部雇員和業(yè)主，數(shù)值上等于公司月毛收入的至少10%，最低價值10000美元及最高價值500000美元。

　　第六，運營與金融標準。要證明候選公司有高水準的經(jīng)營與金融，申請AMO程序時應出具一張不受限制的銀行存款支票。另外，候選公司管理用的表格，包括給業(yè)主的收支財務報表，一份關(guān)于公司業(yè)務與服務的簡要介紹，均應提交作為申請程序的一部分。

　　第七，分辦事處名單。AMO證書應用于公司的主要辦事處和公司的每一個運作業(yè)務的分辦事處。在候選人的AMO申請表上，候選人應提供候選人公司所有分辦事處的清單。

　　第八，其他標準。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的發(fā)展概況

　　19世紀末，美國的經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步，一幢幢高樓拔地而起。這些高層建筑物附屬設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復雜，其日常維修養(yǎng)護、管理工作量都比較大，要求管理人員要有一定的專業(yè)性、技術(shù)性。另一方面，這些建筑物往往不是一個或幾個業(yè)主所有，常常是數(shù)十個或數(shù)百個業(yè)主共有，誰來管理就成為一個棘手問題。于是，專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)開始出現(xiàn)。同時，在管理中遇到一些問題，如共用部分的使用問題、鄰里之間的干擾問題、維修費用的分擔問題，使得管理人員感到頭痛。

　　芝加哥摩天大樓的業(yè)主兼管理者喬治•A•霍爾特先生，希望能與同行進行交流和探討，為此，他舉行了一個大型宴會，誠邀同行們參加。宴會的結(jié)果具有歷史性的意義，世界上第一個物業(yè)管理行業(yè)組織――芝加哥建筑物管理組織(Chicago　Building　Manager　Organization，簡稱CBMO)――誕生于這次宴會上。

　　1908年，CBMO舉行了第一次全國性會議，宣告了世界上第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。該次會議共有75名代表出席。在以后的三年中，CBMO先后在底特律、華盛頓和克利夫蘭舉行了年會，由此推動成立了第一個全國性的業(yè)主組織――建筑物業(yè)主組織(Building　Owners　Organization，簡稱為BOO)。CBMO和BOO的成立及其積極的工作，推動了美國物業(yè)管理的發(fā)展。

　　1933年，全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受，其物業(yè)管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。

　　(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能

　　全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面：

　　1.代理業(yè)主對物業(yè)進行經(jīng)營;

　　2.財務計劃和報表;

　　3.客戶溝通交流;

　　4.最大出租率;

　　5.合法經(jīng)營;

　　6.維修保養(yǎng)。

　　(二)IREM確定的物業(yè)管理流程

　　1.了解客戶的各種需求和期望。

　　2.了解業(yè)主提供的情況。

　　3.制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。

　　4.實施有關(guān)策略。

　　5.所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。

　　6.提供超值的服務，在客戶沒有想到之前的服務。

　　7.征集及反饋意見。

　　8.改善服務。

　　三、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

　　近年來，美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化，特別是物業(yè)管理組織機構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率，而現(xiàn)在則看重的是增加利潤，創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務組織發(fā)展。投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展，管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。

　　總體來看，美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點：

　　1.物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

　　2.實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區(qū)的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規(guī)定每次清運只負責兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。

　　3.物業(yè)管理的專業(yè)化水平高。物業(yè)管理公司只負責管理的有關(guān)職責，管理中的服務行為一般由專業(yè)的公司負責。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

　　4.地方化的財政政策對政府和私人在物業(yè)上的關(guān)系起到積極的協(xié)調(diào)作用。特別是物業(yè)稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設(shè)和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優(yōu)雅的風景，又反過來提高了城市的整體居住環(huán)境和物業(yè)的價值。

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