2014物業(yè)管理師《制度與政策》新加坡物業(yè)管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》章節(jié)知識點匯總

　　新加坡物業(yè)管理

　　新加坡全國面積620km2，人口300萬，是一個土地資源有限的島國。1959年獨立時，因房荒嚴重，40%的人家住在棚戶區(qū)內。政府為充分利用土地資源，解決住房問題，一方面按土地征用法令規(guī)劃土地的使用，一方面填土造地，增加土地面積。通過多年努力，到1993年底，填土總面積26.59km2，等于新加坡土地面積的4%。與此同時，政府從1960年起開始執(zhí)行住宅建設的五年計劃，設立建屋發(fā)展局，為中、低收入家庭提供住房。1964年，作為國策和政綱，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房。經(jīng)過30年的建設，目前87.5%的新加坡公民居住在65萬單位組屋內，市中心區(qū)的舊房都已改造，人均居住面積已在20～30m2，是中國香港的2倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。而且在這些居民中，90%是居住在自己所擁有的組屋內。

　　新加坡建造的住宅分公共組屋和私人住宅兩種，其中私人住宅又分為共管式公寓和獨立式、半獨立式的花園洋房。

　　一、建設資金和物業(yè)管理經(jīng)費

　　住宅建設需要巨額資金，并要在較長時期內保持相對穩(wěn)定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的，都是動員全社會的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來保持住宅建設的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)新加坡政府解決住宅建設資金的主要渠道

　　1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金，實現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計劃而制定的一項強制性儲蓄計劃。該制度是從1955年7月開始建立的，同時還設定了中央公積金局，以保護公積金會員的合法權益，規(guī)劃和管理使用公積金儲蓄的行為。規(guī)定任何一個雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢，統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個方面：其中80%作為日常生活費用，即可用于購買住房和付保險費(購買組屋可動用其中的六分之五);12%作為醫(yī)療費用;8%作為特別費用，即年老退休后享用。由于公積金儲蓄的回報率低于公共住宅價格增長率，大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報，況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。這種強制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本，也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前，新加坡已有240萬名公積金會員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

　　2.郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業(yè)，其存款約占該國的60%左右。在1993年末，它就有122個支行，總存款額就達62.49億新元，其中相當部分的資金投資于住宅建設，是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。另外，還有來自住房金融市場20%的直接份額。

　　3.國家住宅建設預算資金。建屋發(fā)展局住房建設的另一大部分資金是來自于國家住宅預算資金，享受優(yōu)厚補助，其中出租住房建設的貸款利率為7.75%，出售住房建設的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款，是列入政府預算的。1975～1985年間，政府對建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開發(fā)預算的33%和43%，同時政府用于彌補建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補貼，其原則是住房越小，補貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補貼在3萬新元左右。

　　4.建房協(xié)會和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會和金融公司大部分資金運用于住宅建設，僅1983年6月其住房建設貸款未償額達10.35億新元。

　　5.其他銀行住宅建設資金。除郵政儲蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元，1983年末的存款達242.37億新元，其中一定比例的資金運用于住宅建設投資，僅1983年6月份對住房貸款就達4.25億新元。

　　(二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現(xiàn)

　　1.國家投資建設住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設的資金，國家提供的各種住宅補貼，以及提供給個人或建屋發(fā)展局的信貸資金，等等。

　　2.金融機構投資建設住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司，這類機構除直接投資建設住宅外，還為住宅建設提供大量的低利率貸款。

　　3.企業(yè)投資建設住宅。這是指企業(yè)通過自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營活動。這類企業(yè)主要是指住宅建設企業(yè)和其他房地產開發(fā)企業(yè)。另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補貼或作為一種用于住宅的職工福利。

　　4.個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款，購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問題。

　　另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設作出了一定貢獻。

　　(三)物業(yè)管理資金的來源

　　管理資金問題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來源于以下幾個途徑：

　　1.政府津貼。組屋內的公共設施是城市公用設施的一部分，其正常運行和維護管理由國家的建屋發(fā)展局承擔。新加坡政府為實施安居樂業(yè)的計劃，每年在政府開發(fā)預算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補貼。

　　2.建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常進行。

　　3.管理費。物業(yè)管理費用主要途徑取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收費。管理費一般由以下幾個部分組成：

　　(1)聘用管理員工的薪金及福利補貼等，約占管理費總額的25%～40%;

　　(2)機電設備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng);

　　(3)公共設施維修與保養(yǎng);

　　(4)組屋內清潔、保安及庭院綠化管理;

　　(5)公共部位電、水費，辦公用品費等雜費;

　　(6)建屋發(fā)展局下設的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務的租金收入及服務收入。

　　4.物業(yè)管理單位開展便民服務等收入。

　　二、建屋發(fā)展局

　　建屋發(fā)展局于1960年2月成立，隸屬于國家發(fā)展部。建屋發(fā)展局是根據(jù)新加坡《建屋與發(fā)展法令》組建的政府法定機構，其職能由《建屋與發(fā)展法令》、《土地征用法令》和《拆置法令》等規(guī)定。它行使公共住宅區(qū)的管理職能、政府組屋建設職能和住房分配職能，其宗旨是協(xié)助社區(qū)發(fā)展和提供標準的、適合國民購買力的住房。具體任務是：制定住宅發(fā)展規(guī)劃、計劃，以及住宅法規(guī)、標準;征用土地，拆遷舊屋;負責各住宅區(qū)、新市鎮(zhèn)的詳細規(guī)劃;接受政府貸款，建造組屋;基本建設項目投資和管理;對外發(fā)包或承包工程;房屋出售、出租;住宅區(qū)的管理，房屋的養(yǎng)護和維修;等等。

　　建屋發(fā)展局的主席、副主席和6名委員由部長任命，下設行政與財務署、建設發(fā)展署、產業(yè)土地署、安置署和內部審計署。在全國設36個地區(qū)辦事處，每個辦事處一般管理2～3個鄰區(qū)單位(鄰區(qū)單位又稱鄰里單位，近似我國統(tǒng)稱的居住小區(qū))，約有1～1.5萬套(戶)。地區(qū)辦事處在業(yè)務上接受建設發(fā)展署、產業(yè)土地署和內部審計署指導。建屋發(fā)展局共有員工1.3萬人，屬國家公務員，其中大部分官員都具備很高的職業(yè)素質，級別高、薪水高，以吸收優(yōu)秀人才，保證廉潔和有效管理。

　　20世紀60年代中期開始，建屋發(fā)展局根據(jù)國家總體規(guī)劃，大力發(fā)展綜合性的新城――新市鎮(zhèn)。每個新市鎮(zhèn)有足夠的商業(yè)區(qū)，公建配套齊全。一個新市鎮(zhèn)的人口約在15～20萬左右，由5～6個鄰區(qū)組成。每個鄰區(qū)由6～7個小區(qū)組成，每個小區(qū)包括7～8幢高層公寓。新市鎮(zhèn)中心設有地鐵站、公共汽車換乘站和商業(yè)中心。按鄰區(qū)、小區(qū)分級組成住宅群，配置相應的公共服務設施。

　　建屋發(fā)展局作為政府發(fā)展商，在實施組屋的開發(fā)計劃時，采取市場經(jīng)濟的辦法，如采用承包商的注冊登記、工程建設招投標、施工現(xiàn)場派駐監(jiān)理工程師進行監(jiān)理等方式，保證了住宅的優(yōu)良品質和低廉成本。

　　三、物業(yè)管理機構與管理內容

　　新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購房和轉銷直接放在建屋發(fā)展局申請外，其他業(yè)務都在物業(yè)管理單位辦理。其業(yè)務范圍包括：房屋維修與保養(yǎng);機電(包括電梯、電器等)及消防設備(包括供水、供電系統(tǒng))的維修保養(yǎng);商業(yè)房屋(小販中心、購物中心)的租賃服務與管理;出租住宅的租金繳納與售房期款的收取;公共場所的出租服務與管理;小區(qū)停車場的管理;小區(qū)的環(huán)境清潔的實施與管理;園藝及綠化管理;配合治安部門搞好治安工作。此外，還有負責介紹居民勞動就業(yè)及其他方面的服務。

　　組屋管理制度完善，執(zhí)行堅決。為了加強對組屋的管理，管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進新居后應注意的事項和有關知識，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權利和義務、物業(yè)管理部門的權利和責任等。

　　(一)對出售、出租的公共住宅內部裝修的管理規(guī)定

　　在新加坡，政府出售的公共組屋的室內一般不裝修。住戶可根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和愛好自行裝修，但有其嚴格規(guī)定。為減少裝修對周圍鄰居的干擾，住戶在領到鑰匙之日起三個月內必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進行第二次裝修。住戶裝修住宅須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，然后才可由領有建屋發(fā)展局頒發(fā)的施工執(zhí)照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內容進行工程檢查驗證，并由住戶向物業(yè)管理部門交納一筆建筑材料搬運和廢物處理費。

　　為了保證建筑物的結構完整性和外觀統(tǒng)一性，以及保證安全，又對室內裝修項目作了嚴格規(guī)定。例如，不得改變住宅主體結構;廚房和衛(wèi)生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內不準更換;不許改變窗子外觀;陽臺上不許裝窗;等等。此外，對改裝電線和電源開關等項目也有嚴格標準，要求必須符合電器操作規(guī)范和電器使用安全的規(guī)定。

　　政府規(guī)定所出售的公共組屋從領取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領取鑰匙后限期提出缺損報告，保修期滿后，室內設施的修理費由住戶自己負責。物業(yè)管理部門負責住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂?shù)裙膊课坏木S修和保養(yǎng)。

　　(二)組屋內公共設施的保養(yǎng)

　　1.住宅樓的維修。建屋發(fā)展局規(guī)定每五年對整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行依次維修。

　　2.電梯的保養(yǎng)與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經(jīng)常檢查，一旦電梯發(fā)生故障，乘客受困于電梯內，只要按響警鈴，5分鐘內電梯維修人員就會來進行搶修。

　　3.戶內水電衛(wèi)生設備的保養(yǎng)服務。建屋發(fā)展局設有“熱線”電話，與各區(qū)物業(yè)管理單位保持聯(lián)系，為居民提供24小時服務。各物業(yè)管理單位都有維修車，以便及時趕到工作現(xiàn)場。當然，這類維修實行有償服務。

　　4.公共電視天線。每幢住宅樓均設置公共電視天線，為住戶服務，以保證取得良好的收視效果。

　　5.公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設有圍護，是敞開的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動場所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶?；顒訒r可以租用，但須向建屋發(fā)展局下設的管理部門申請準用證。

　　6.停車場管理。組屋的停車場都由組屋管理單位統(tǒng)一管理，并具備完善的制度。任何擁有車輛的住戶，必須向物業(yè)管理單位申請“停車季票”，每戶只準申請一個停車位，屬于建屋發(fā)展局的店鋪租戶、公共住宅租戶和房主有優(yōu)先獲得“停車季票”的權利。夜間停車必須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執(zhí)行按鐘點收費。此外，停車場還提供洗車服務。

　　7.垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規(guī)定易燃、易爆、易碎物不準投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

　　(三)新加坡的公共住宅的管理與維修服務

　　公共住宅的管理與維修服務都由建屋發(fā)展局負責提供，在其所屬36個區(qū)辦事處根據(jù)管理工作的需要下設若干個業(yè)務組，負責對所管轄的住宅進行管理。1988年5月，住宅管理進行機構調整，原由建屋發(fā)展局管理的公共住宅由新成立的市鎮(zhèn)理事會接收。建屋發(fā)展局只扮演一個在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務的角色。建屋發(fā)展局為市鎮(zhèn)理事會提供電腦應用系統(tǒng)和24小時緊急維修服務。電梯里裝有自動拯救系統(tǒng)，此外還裝有自動監(jiān)測系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

　　1988年5月，國會通過了成立市鎮(zhèn)理事會的法令。市鎮(zhèn)理事會負責管理公共住宅。市鎮(zhèn)理事會管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內施行。新加坡現(xiàn)有81個選區(qū)，23個市鎮(zhèn)理事會。市鎮(zhèn)理事會是一個法人組織，成員至少6位，最多30位。選區(qū)內國會議員為市鎮(zhèn)理事會主席，其他成員由建屋發(fā)展局委派和選區(qū)內的住戶選舉產生。市鎮(zhèn)理事會有嚴密和規(guī)范的組織機構與規(guī)章制度，主要職責是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內的公共產業(yè)，除組屋區(qū)的公共場地、商店、市場外的組屋區(qū)內部的管理，業(yè)務上受建屋發(fā)展局的指導，但在實施管理中又具備相對的獨立性，目的在于加強居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區(qū)的管理工作。市鎮(zhèn)理事會的主要宗旨是：支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理部門搞好住宅區(qū)管理;維護業(yè)主或住戶的合法權益;對公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主或住戶利益有關的事宜作出決策;開展各種有益于住戶身心健康的活動。

　　根據(jù)新加坡的長遠規(guī)劃，居住在私人住宅的人口將達到總人口的30%。1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據(jù)此，對共管式公寓和其他建筑物，私人業(yè)主都擁有個別的分層地契。每個單位的購買者對于共有產業(yè)都有分享權。法令規(guī)定分層單位業(yè)主必須依法組建管理理事會，其目的是為了更有系統(tǒng)及有規(guī)劃地負責大樓的保養(yǎng)與管理工作。管理機構設立管理基金及備用金。管理基金用于日常的開支，例如保險費、清潔費、公用水電費和保安等業(yè)主所應繳的費用，具體金額的提供取決于業(yè)主所擁有產業(yè)的分享價值的高低;備用金則用于較大項目的維修及機械裝置的更換。

　　無論是市鎮(zhèn)理事會，還是私人住宅的管理理事會，都通過委托物業(yè)管理公司來負責日常的工作。物業(yè)管理公司根據(jù)管理范圍分設下列部門及人員：

　　1.財務組，負責各類費用的收繳、各類計劃與統(tǒng)計等，設財務監(jiān)督、出納員、收租員、打字員、信差;

　　2.工程維修組，負責公共設施與設備的維修、房屋的維修與工程預算、業(yè)主房屋裝修的監(jiān)督等，設高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工;

　　3.市場管理組，負責治安和消防安全、車輛的保管與管理、各類商業(yè)與文化娛樂等，設高級管理員、市場監(jiān)督員、停車場監(jiān)督員、管理員;

　　4.環(huán)境清潔組，負責環(huán)境衛(wèi)生，設中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭;

　　5.園藝組，負責園庭綠化，設中級園藝員、園藝員和園藝工頭;

　　6.服務組，負責綜合代辦服務、交通運輸?shù)?，設電話服務員、司機、外勤人員;

　　7.文書組，負責行政管理、后勤工作等，設公關助理、速記員、打字員、內勤人員。

　　另外，物業(yè)管理公司還可根據(jù)所管轄區(qū)的具體情況，設監(jiān)督部門，以監(jiān)督各類法規(guī)執(zhí)行情況和接受住戶的投訴，從而提高服務水平和管理水平。

　　新加坡的住房建設和居住區(qū)的管理充分體現(xiàn)了服務于人的宗旨。經(jīng)過30多年的努力，新加坡人在基本住房需求獲得滿足和社會日益富裕的同時，選擇組屋的條件也提高了。他們要求更優(yōu)良的設計和居住環(huán)境。大多數(shù)人等待購買更優(yōu)良、更完善的組屋。為確保組屋的供求得到更好的配合，建屋發(fā)展局在1989年7月實施了訂購組屋制度。這個制度按照組屋的需求量來興建組屋，同時為了縮短新舊組屋區(qū)之間的素質上的差距，政府通過建屋局進行了一項長期的舊屋翻新計劃，以便使它們能夠更接近新組屋的水平。

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