物業(yè)管理師考試講義:收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征

　　收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征

　　一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件

　　物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)――貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付，例如，以物業(yè)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等。

　　二、物業(yè)價(jià)格的形成條件

　　物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。

　　有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。至于人們?yōu)槭裁葱枰?，或者是因?yàn)橛X得它很必要，或者是因?yàn)樗軙r(shí)髦，或者是因?yàn)槁犘帕藦V告宣傳。物業(yè)如果沒有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃物業(yè)，從而物業(yè)也就不會(huì)有價(jià)格。

　　稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價(jià)格。因?yàn)槿绻摲N物品的數(shù)量豐富，隨時(shí)隨地都能夠自由取用，像空氣或某些地方的水那樣，盡管對人們至關(guān)重要――沒有它們我們就無法生存，但是也不會(huì)有價(jià)格。因此，物業(yè)要有價(jià)格還必須具有稀缺性。而且稀缺性對價(jià)格的作用是很大的，俗話說物以稀為貴。

　　有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要――不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。例如，一套30萬元的住房，甲家庭需要，可是買不起;乙家庭買得起，但是不需要;丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有有效需求。因此，分清需要與有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

　　三、物業(yè)價(jià)格的特征

　　物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來表示;②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：

　　(一)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。“l(fā)ocation，location　and　location”是西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗物業(yè)的可及性，從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性，以及該宗物業(yè)的周圍環(huán)境、景觀等。這里的可及性與便捷性，含義基本相同。但我們用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”――“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”――“出”的方便程度。因?yàn)槟承┪飿I(yè)受單行道、道路隔離帶、人行天橋、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)和由內(nèi)到外的方便程度是不相同的，甚至差異很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時(shí)間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。

　　(二)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。物業(yè)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實(shí)物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實(shí)物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，價(jià)格較低;相反，實(shí)物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價(jià)格可能較高。因此，從這種意義上講，物業(yè)價(jià)格是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。

　　(三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長久，所以同時(shí)存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場。有些類型的物業(yè)，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業(yè)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(以下簡稱價(jià)格);另一個(gè)是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金(以下簡稱租金)。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。物業(yè)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。

　　(四)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長。由于物業(yè)價(jià)值量大，加之獨(dú)一無二特性造成對影響物業(yè)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時(shí)間內(nèi)不易了解，所以人們在物業(yè)交易時(shí)一般是十分謹(jǐn)慎的，從而物業(yè)交易價(jià)格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。另外，一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構(gòu)成某一特定的地區(qū)，而該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在變化，因此，物業(yè)價(jià)格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用，預(yù)計(jì)將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價(jià)格。

　　(五)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時(shí)存在眾多的賣者和買者，其價(jià)格形成通常較客觀，不易受交易者個(gè)別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進(jìn)行比較，具有獨(dú)一無二的特性，要認(rèn)識(shí)物業(yè)，只有親自到實(shí)地查勘，而且由于物業(yè)價(jià)值量大，相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個(gè)買者和賣者，有的物業(yè)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者，所以，物業(yè)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別因素(如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng))的影響。

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