物業(yè)管理師講義:影響收益性物業(yè)價格的因素

　　影響收益性物業(yè)價格的因素

　　一、物業(yè)價格的影響因素概述

　　在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)價格的高低是由眾多物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格綜合作用的結(jié)果。要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識：

　　1.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。

　　2.不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大;有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

　　3.不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高(或降低)物業(yè)的價格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高(或降低)物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低(或提高)物業(yè)的價格;有的影響因素從某一角度看會提高物業(yè)的價格，但從另一角度看會降低物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負(fù)面影響，無正面作用。

　　4.有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。在與時間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價格的變動，有的影響因素對物業(yè)價格的影響則會經(jīng)過一段時間之后才會表現(xiàn)出來。

　　5.某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗以及對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。

　　二、人口因素

　　物業(yè)(特別是居住物業(yè))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。

　　(一)人口數(shù)量

　　物業(yè)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。

　　引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。人口增長可分為自然增長和機(jī)械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。

　　在城市，特別是隨著外來人口、流動人口的增加，對物業(yè)的需求必然增加，從而會引起城市物業(yè)價格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來分析它們對不同類型物業(yè)的價格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價格;另一方面，人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　(二)人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價格必然低落。

　　(三)家庭人口規(guī)模

　　這里所說的家庭人口規(guī)模，是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價格有上漲的趨勢。

　　三、居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。至于對物業(yè)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費(fèi)變化。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對物業(yè)價格的影響估計不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費(fèi)順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住物業(yè)的需求，從而會促使居住物業(yè)價格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，例如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價格上漲。

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　　四、物價因素

　　物業(yè)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將其區(qū)別開來，對它們之間的互動關(guān)系作一分析。

　　物業(yè)價格與一般物價的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，物業(yè)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價格與一般物價之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起物業(yè)價格的變動，例如建筑材料價格(特別是水泥、鋼材、木材的價格)、建筑設(shè)備價格、建筑人工費(fèi)的上漲，會增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動物業(yè)價格上漲。

　　從較長時期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在物業(yè)價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型物業(yè)的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

　　就物業(yè)價格中房價(房地價格)與地價之間的互動關(guān)系來看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。

　　五、利率因素

　　利率升降對物業(yè)價格有著很大的影響。從成本的角度來看，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價格下降或上升。從物業(yè)價值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或上升。

　　綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價格會下降;利率下降，物業(yè)價格會上升。

　　六、匯率因素

　　在國際物業(yè)投資中，匯率波動會影響物業(yè)的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗物業(yè)，此后出售物業(yè)時，相對于當(dāng)?shù)厥袌?，物業(yè)可能升值了，但如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其物業(yè)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致物業(yè)投資失敗。相反，如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌鑫飿I(yè)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的物業(yè)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而會導(dǎo)致其物業(yè)價格上漲;相反，會導(dǎo)致其物業(yè)價格下降。

　　七、物業(yè)稅收因素

　　有關(guān)物業(yè)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對物業(yè)價格的影響是不同的?？蓪⒂嘘P(guān)物業(yè)的稅收分為物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的、物業(yè)交易環(huán)節(jié)的和物業(yè)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察物業(yè)稅收政策對物業(yè)價格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種對物業(yè)的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對物業(yè)價格的影響就小，甚至不起作用。

　　增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動物業(yè)價格上升;相反，會使物業(yè)價格下降。

　　在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而會使物業(yè)價格下降;而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使物業(yè)價格上升。

　　直接或間接地對保有物業(yè)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅)，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會導(dǎo)致物業(yè)價格低落;相反，降低甚至取消對保有物業(yè)課稅，會導(dǎo)致物業(yè)價格上升。

　　八、城市規(guī)劃因素

　　城市規(guī)劃對物業(yè)價格有很大影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對土地條件的要求不同;反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途(比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化)對土地價格有著很大的影響。規(guī)定用途對土地價格的影響可從兩個方面來看：①就某一塊土地而言，它會降低地價;②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。

　　九、交通管制因素

　　交通為居民帶來出行便捷，節(jié)約出行時耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價格。但某些物業(yè)所處的位置看起來交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到了交通管制的影響。對物業(yè)價格有影響的交通管制，主要有嚴(yán)禁某類車輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。

　　交通管制對物業(yè)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對于某些類型的物業(yè)來講，實(shí)行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但是對于另一些類型的物業(yè)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業(yè)的價值。

　　十、心理因素

　　心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態(tài);②個人欣賞趣味(偏好);③時尚風(fēng)氣;④接近名家住宅心理;⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。下面列舉幾種情況：

　　1.物業(yè)需求者遍尋適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，當(dāng)選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價格自然會高于正常價格。

　　2.有時物業(yè)購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到物業(yè)，從而會抬高價格。

　　3.物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，會故意賤售物業(yè)。

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