2015物業(yè)管理師:城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

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　　城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　1.城市規(guī)劃的概念

　　城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。國(guó)家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門(mén)，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用，編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：

　　1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

　　2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);

　　3)規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

　　4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

　　5)確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;

　　6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

　　(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求，直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成，主要內(nèi)容有：

　　1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

　　2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì);

　　3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　4)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　5)工程量估算和投資效益分析。

　　2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！逼渲校鞘幸?guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式，基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有符合城市規(guī)劃要求，包括用地?cái)?shù)量、用地位置、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計(jì)形式、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，才能有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施，城市規(guī)劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

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