2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第六章重點

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　　第六章 租賃管理

　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營管理活動中的重要工作內(nèi)容。

　　房屋租賃的含義有以下兩點A：(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人。(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自用房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

　　房屋租賃的特點：1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán);2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋;3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約的關(guān)系，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止;5、租賃雙方都必須是符合法委規(guī)定的責(zé)任人。

　　B按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

　　B按房屋租賃期限劃分，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。自動延期租賃又稱周期性租賃，中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是租期在2年和2年以內(nèi)的租賃;長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3~4年。

　　按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分，物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。通常將物業(yè)租金分為毛租、凈和百分比租金三種形式。(1)毛租指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。(2)凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。(3)百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付因定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　物業(yè)租賃管理模式A，物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。

　　包租轉(zhuǎn)租模式：1、具體做法，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。2、雙方責(zé)任及利弊，包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金。物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)此時除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價。但以因定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險。

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　　出租代理模式：1、具體做法， 2、雙方責(zé)任與利弊，

　　房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　B租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。

　　租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：1、確定出租現(xiàn)積和租賃方式;2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算;3、定位目標(biāo)市場，物業(yè)租憑所面向的目標(biāo)市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構(gòu)成，業(yè)主的要求也會影響到對目標(biāo)租戶群體的定位。4、確定租金方案;5、明確吸引租戶的策略，主要是宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。

　　租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標(biāo)，是非常關(guān)健的。

　　A租金確定與調(diào)整。對于不同的經(jīng)營性物業(yè)燈型，租金確定的原則和調(diào)整方法都有差異。(一)租金的計算單位和所包含的內(nèi)容;(二)基礎(chǔ)租金與附加租金;在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠?qū)I(yè)主和租戶的利益聯(lián)系在一起，使之共同為物業(yè)經(jīng)營效益最大化而努力。(三)租金的調(diào)整;對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3~5年以上)，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。

　　市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)：1、價格優(yōu)勢。2、物業(yè)本身的素質(zhì);3、良好的聲譽;4、經(jīng)濟實用。

　　B房屋租賃全同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。

　　房屋租賃合同的法律特征：1、房屋租賃全同是雙務(wù)全同;2、房屋租賃合同是有償合同;3、房屋租賃合同是諾成合同;4、房屋租賃合同是要式合同;5、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同;房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

　　房屋租賃合同的基本條款：B(一)當(dāng)事人姓中或者名稱及住所;(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;在寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)秀賃時，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一段時間。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。(五)租金的支付方式;租金標(biāo)準是租賃合同的核心，是引直租賃糾紛的主要原因。(六)房屋的修繕責(zé)任;(七)轉(zhuǎn)租的約定;房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。(八)變更和解除合同的條件;(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù);(十)當(dāng)事人約定的其他條款;1、稅收與保險費的分擔(dān)。2、改建的規(guī)定。3、保證金。

　　客戶關(guān)系管理(CRM)是一種通過圍繞客戶細分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。

　　從20世紀90年代起，市場營銷策略就開始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進行轉(zhuǎn)移，開始強調(diào)并實踐Customer(客戶)、Cost(成本)、Channel(渠道)、Convenience(方便性)――“4C”。 “4C”最初關(guān)注的是把市場營銷概念引入企業(yè)的服務(wù)組織，對客戶/消費者進行高效、便捷、低成本的服務(wù)，“4C”提供了一種“以客戶為中心”的理念和初步方法。

　　在租賃管理中實施CRM涉及到的工作：1、建方詳細的租戶檔案;2、租賃期內(nèi)的服務(wù);3、租金繳納的管理;4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析;5、個性化服務(wù)。

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