2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第七章重點

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　　第七章 成本管理

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。

　　(考)物業(yè)管理成本構成：1、營業(yè)成本;(1)直接人工費。(2)直接材料費。(3)間接費用。2、期間費用或經(jīng)營管理費用;(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用。(2)財務費用。

　　營業(yè)成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現(xiàn)后即得到補償，期間費用則計入當期損益。凡期間費用要按有關規(guī)定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。

　　(考)物業(yè)管理成本的分類：(一)按照經(jīng)濟性質分類;(1)外購材料;(2)工資;(3)職工福利費;(4)折舊費;(5)利息支出;(6)稅金;(7)其他支出。(二)按照經(jīng)濟用途劃分;(重中之重)(三)按照與業(yè)務量的關系劃分;(1)固定成本;(2)變動成本;(3)半固定或半變動成本;半固定或半變動成本又稱混合成本。(四)按照計算依據(jù)不同劃分;(1)目標成本;(2)定額成本;(3)計劃成本;(4)實際成本。(五)按照與決策的關系劃分;(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算。(2)差異成本;(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。(4)估計成本。(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。(6)可緩成本。(7)可免成本。(8)附加價值成本。

　　專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業(yè)主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務支出或者物業(yè)管理服務成本。

　　目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實行物業(yè)管理服務費用包干制時，物業(yè)管理服務費用的構成包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。

　　主要成本項目的估算方法(詳見書本188)

　　成本預算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上，以貨幣形式事先規(guī)定預算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責任所應發(fā)生的成本的一種財務管理活動。

　　(B)成本預算的基本要求：1、成本預算必須同其他預算相協(xié)調;物業(yè)管理企業(yè)的收入預算、資本預算、現(xiàn)金預算等都是編制成本預算的重要依據(jù)。2、成本預算要以各項定額為基礎;物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預算的直接依據(jù)。3、成本預算應有相就的技術經(jīng)濟措施保證;4、成本預逄要全面權衡，提高資金使用效益;5、成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。

　　(A)固定預算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內(nèi)相關因素，如業(yè)務量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。彈性預算又稱變動預算，是指在成本習性分析的基礎上，以業(yè)務量、成本和利潤之間的依存關系為依據(jù)，按照預算可預見的各種業(yè)務量水平，分別確定相應反映預算期內(nèi)預計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應各種情況的成本預算的預算編制方法。

　　編制彈性成本((費用)預算的主要方法一般有兩種：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基預算是指以零為基礎的預算。定的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支面目，不才慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有預算支出均為零為出發(fā)點，一雪從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。零基預算的不足表現(xiàn)為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　滾動預算是指在按年分月編制預逄的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調整各期預算的過程。因為它是滾動式的編制預算，因此稱為滾動預算。滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。

　　概率預算是指運用概率論原理，對成本預算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務量等)在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際。

　　B成本預算的編制程序：1、收集和整理有關資料;2、對預算期成本指標進行預測;3、要據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預算。

　　狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務的過程中，按照既定的成本預算，對實際發(fā)生或將要發(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預算范圍之內(nèi)。

　　物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制;二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督;三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制按控制的時間分類：(1)事先控制、(2)事中控制(3)事后控制;按控制的機制分類：(1)前饋性控制，(2)防護性控制，(3)反饋性控制。

　　成本控制的原則：1、全面控制原則;2、講求經(jīng)濟效益原則;3、責權利相結合原則;4、例外管理原則;例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全國控制的基礎上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進行控制解決。

　　B成本控制的程序：1、確定控制標準;2、執(zhí)行控制標準;3、分析相關差異;4、糾正成本偏差;5、進行考核獎罰。

　　C為了有效地進行成本控制，保證經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。

　　A成本的日常管理：(一)利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制;物業(yè)管理也具有周期性，即它會經(jīng)歷從起步、成長、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。(二)嚴格實施預算的憑證控制;(三)建立健全費用開支與報銷審批制度。

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