2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第二章重點

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　　第二章 物業(yè)管理招標投標

　　一、物業(yè)管理招標投標的概念

　　物業(yè)管理招標：是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一交易方式。由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件。

　　物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)

　　一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè)(機場、醫(yī)院、學校、政府辦公樓等)此類物業(yè)的招標必經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關產(chǎn)權(quán)部門的批準。

　　物業(yè)管理投標：是對物業(yè)管理招標的實質(zhì)性響應。物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。

　　二、物業(yè)管理招標的類型

　　(一)按物業(yè)類型劃分(住宅項目招標和非住宅項目招標兩類)(二)按項目服務內(nèi)容的實施劃分(三)按招標主體的類型劃分(建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標)(四) 按項目服務的方式劃分(全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標)

　　招標投標的特點：A(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(2)由于我國幅員遼闊、人口眾多的差異性(3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性。體現(xiàn)兩個方面 一是招標主體的特殊性。二是物業(yè)管理服務內(nèi)容的特殊性。

　　物業(yè)管理招標的方式(一)公開招標(二)邀請招標

　　三、物業(yè)管理招標的內(nèi)容

　　(一) 早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容

　　早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。

　　(1) 對投標物的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議;

　　(2) 對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見。

　　(3) 對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要的監(jiān)督。

　　(4) 提出投標物業(yè)的其他管理建議

　　(5) 參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整收意見。

　　(6) 設計物業(yè)管理模式。制訂員工培訓計劃。

　　(7) 對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案。

　　(8) 建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案：

　　(9) 辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。

　　(二) 常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容

　　(1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立。

　　(2)房屋及共用設施設備的管理。

　　(3)環(huán)境與公共秩序的管理。

　　(4)客戶管理、客戶服務和便民措施。

　　(5)精神文明建設。

　　(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營。

　　(7)財務管理。

　　(三)物業(yè)管理招標中管理方式的確定

　　(1)全方位服務型管理方式。

　　(2)顧問服務型管理方式。

　　(3)合資合作方式。

　　物業(yè)管理招標投標的基本要求

　　(1) 參與招標投標的雙方應根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動。

　　(2) 在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場因素。

　　(3) 招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求。

　　(4) 按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求。

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　　物業(yè)管理招標的條件

　　1、主體條件，招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件，招標項目為重點基礎設施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

　　(1)招標人自行組織招標應具備的條件：擁有與招標項目相適應的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。

　　項目條件：按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資歷質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，可采取招投標方式，也可采取其他方式。

　　物業(yè)管理招標的程序;1、成立招標領導小組。2、編制招標文件、應包括以下內(nèi)容：(1)招標人及招標項目簡介。(2)物業(yè)管理服務內(nèi)容的要求。(3)對投標人及投標書的要求。(4)評標標準和評標辦法。(5)招標活動方案，(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明。(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標人應當發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料、報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　3、公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

　　4、發(fā)放招標文件

　　在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，統(tǒng)一安排投標人會議，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類類問題。

　　公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　5、投標申請人的資格預審6、接受投標文件，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標的其他情況。7、成立評標委員會，評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人的代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。8、開標、評標和中標(1)開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;(2)評標推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。(3)中標及簽訂合同招標人應當在招標有效期截止時限30日前確認中標人。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，招標人應當自確定中標之日起15日內(nèi)向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

　　參加物業(yè)管理投標的條件：1、法律法規(guī)規(guī)定的要求參與物業(yè)管理投標應當具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。2、招標方規(guī)定的要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

　　物業(yè)管理投標的程序：1、獲取招標信息，一是從公共媒介上采集公開招標的信息，二是來自招標方的邀請。2、項目評估與風險防范(1)項目評估 一般分為兩個階段，初選階段、準備和實施階段。包括以下幾個方面的內(nèi)容，1)投標物業(yè)的基本情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議定書等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料。2)招標物業(yè)項目的定位。分析招標物業(yè)項目的定位是從招標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境入手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位。3)業(yè)主的需求，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(預售或現(xiàn)售潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務的期望與要求。4)建設單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況。5)招標條件和招標過程。6)競爭對手，7)企業(yè)自身條件(2)投標風險的防范與控制，三個方面1)來自招標人和招標物業(yè)的風險2)來自于投標人的風險3)來自況爭對手的風險。3、登記并取得招標文件，4、準備投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務文件和技術(shù)文件。商務文件又稱商務標，1)公司簡介2)公司法人地位及法定代表人的證明，3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件又稱技術(shù)標，5、送交投標文件6、接受招標方的資格審查，7、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標，8、簽約并執(zhí)行合同。

　　投標的策略及技巧：1、投標的組織策劃：主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

　　2、項目的現(xiàn)場踏勘：1)物業(yè)建筑及安裝施工進度。2)主要業(yè)主情況3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)等。

　　3、投標文件的編寫，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用。(1)投標文件編寫的基本要求：1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位。2)使用統(tǒng)一的貨幣，3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。4)使用準確的表述方式。5)確保資料的真實性。(2)招標文件編寫中應注意的問題。1)確保填寫無遺漏、無空缺，2)不可任意修改填定內(nèi)容，投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字。3)填寫方式規(guī)范，4)不得改變標書格式。5)計算數(shù)字必須準確無誤。6)報價合理。7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔、紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8)做好投標文件的保密措施。

　　4、投標報價的策略和技巧(1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，(2)密切關注、正確分析競爭對手的報價。(3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。投標人采取的報價技巧主要有：1)多方案報價。2)保本報價。

　　5、現(xiàn)場答辯的技巧(1)應選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。(2)開標前，答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。(3)在正式開標時，闡述重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。

　　6、簽約談判技巧(1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖(2)慎重考慮物業(yè)管理目標，(3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險。

　　一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序：AAA應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂，(2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。(3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。(5)根據(jù)物業(yè)資料及設施設備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。(6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。(7)測算物業(yè)管理服務費用。(8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。(9)排版、印制、裝幀。

　　二、制訂物業(yè)管理方案的要求B(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。(2)方案的各項具體實施必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂。方案必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。(3)方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的。(4)制訂物業(yè)管理服務費用價格必須合理。

　　三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法AAA(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容，包括1、招標物業(yè)項目的整體設想與構(gòu)思、2、管理方式與運作程序、3、組織架構(gòu)與人員配置、4、管理制度的制訂、5、檔案的建立與管理、6、早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容、7、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述、8、費用測算與成本控制、9、管理指標與管理措施、10、物資裝備與工作計劃。

　　投標活動所起的作用分為以下幾個方面，1、關鍵內(nèi)容(1)項目的整體設想與構(gòu)思(2)組織架構(gòu)與人員的配置(3)費用測算與成本控制(4)管理方式、運作程序及管理措施。2、實質(zhì)內(nèi)容(1)管理制度的制訂(2)檔案的建立與管理(3)人員培訓及管理(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容(5)常規(guī)物業(yè)管理服務綜述(6)管理指標(7)物資裝備(8)工作計劃。以上內(nèi)容一般是對招標文件中物業(yè)管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業(yè)管理各項服務的實質(zhì)性方案。

　　制訂物業(yè)管理方案的要點及方法：BA1、招標物業(yè)項目的整體設想和構(gòu)思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施。項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。(1)項目簡介(2)客戶服務需求分析 (3)項目的可行性研究與定位(4)物業(yè)管理服務的重點及難點。AAA1、商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設施設備管理等方面;2、工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務需求;3、政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。4、居住類型的物業(yè)的重點主要集中在基礎的物業(yè)管理服務內(nèi)容層面。5、公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務的重點及難點主要在于確保公用設施無故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理，(包括惡性犯罪、重大事故、自然災害等)

　　物業(yè)管理服務模式服務重點和主要措施包括物業(yè)的功能定位、客戶定位、服務需求定位。2、管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設置、流程與支持系統(tǒng)的設計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。(2)管理機制的確定，管理機制一般是由目標管理責任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法，;監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。

　　3、人員的配備、培訓與管理。

　　4、管理指標與措施(1)管理指標(2)管理措施

　　5、管理制度的制訂：管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，公眾制度主要包括，精神文明建設、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容。內(nèi)部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶服務、工程技術(shù)管理、安防管理等。

　　6、檔案資料的建立與管理

　　7、早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容

　　8、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述

　　9、工作計劃(1)籌備期包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構(gòu)、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設備調(diào)試及建筑質(zhì)量把關，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業(yè)管理供應商的評審和確定等。(2)交接期包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設備資料的接收建檔、樓宇設施設備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務，檔安建立分類管理等。(3)正常運作期包括員工常規(guī)培訓、物業(yè)管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區(qū)文化的實施、便民服務的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導入、配備服務項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎工作等。

　　10物資裝備

　　11、費用測算(1)費用測算的依據(jù)，(2)費用測算內(nèi)容。1)物業(yè)管理成本2)物業(yè)管理收入(3)費用測算的方法。1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務費單價。2)根據(jù)預定的物業(yè)管理服務費用標準測算物業(yè)管理成本。

　　12、成本控制(1)成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程。(2)成本費用控制與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務相結(jié)合，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。(3)在成本控制方案中應明確各部門和相關人員應承擔的責任。(4)在成本控制的基礎上，對一些重要的、不正常、不符合常規(guī)的關鍵性成本費用差異進行重點控制。

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