2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第三章重點

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　　第三章 物業(yè)管理合同

　　一、合同的要約，要約是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。(一)合同要約的構成要件，(1)要約必須是特定人的意思表示。(2)要約必須包括合同的主要內容。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。(二)合同要約與邀請要約。邀請要約是一方邀請他方向自已發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。

　　1、拍賣，是一種特殊的交易方式，拍賣廣告及拍賣某物都屬于邀請要約，但并非要約。

　　2、廣告，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。懸賞廣告是要約。

　　3、標價是邀請要約，不是要約。

　　4、招標，是邀請要約，投標是要約。招標人接受投標確定中標是承諾。

　　二、合同的承諾，承諾是指要約人按照要約規(guī)定的時間和方式。用語言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。(一)合同承諾的構成要件。(1)承諾必須由受要約人或其代理作出。(2)承諾必須在要約的有效時間內作出。(3)承諾必須與要約的內容一致。(4)承諾必須傳達給要約人。(二)合同承諾的法律意義在于，受要約人一經作出承諾，該合同即告成立。

　　三、合同的要件A(一)當事人的締約能力(二)當事人的真實意思表示(三)合同的內容合法。(四)合同的形式合法。

　　四、口頭合同、書面合同、事實合同《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協(xié)議。

　　五、合同簽訂應遵循的基本原則(一)主體平等(二)合同自由(三)權利義務公平對等。(四)誠實信用，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。(五)守法和維護社會公益。也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。

　　前期物業(yè)服務合同

　　一、前期物業(yè)服務合同的概念，《物業(yè)條例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。第二十五條規(guī)定：建設單位與物業(yè)買賣人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同，約定的內容，前期物業(yè)服務合同的當事人，不僅涉及到建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也涉及到業(yè)主。

　　二、物業(yè)服務合同的特點，(1)業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序。(3)物業(yè)管理服務是有償服務。(4)物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的一方主體，

　　三、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別

　　(1)訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同是由建成單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，物業(yè)服務合同是由業(yè)主(或業(yè)主大會)簽訂。(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限到雖然可以約定，但業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止，物業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比;具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

　　四、物業(yè)合同的簽訂

　　(一)物業(yè)服務合同的成立，雙方當事人一經簽字或蓋章，合同即成立。

　　(二)物業(yè)服務合同的生效，合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

　　(三)簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項

　　1、明確業(yè)主委員會的權利義務。

　　2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權利義務。

　　3、對違約責任的約定

　　4、對免責條款的約定，約定物業(yè)服務費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產保管等費用。排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。以免產生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

　　5、物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗。

　　(1)項目即應逐項寫清管理服務項目。(2)內容即各項目所包含的具體內容，越詳細越好。(3)標準，即各項目具體內容的管理服務質量標準。(4)費用，即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用。

　　6、合同簽訂要實事求是

　　7、明確違約責任的界定及爭議的解決方式。有爭議的合同應該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁?；蛘呦蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權利義務的行為守則，是物業(yè)管理的基礎和準則。

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